您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

深圳金桃园大厦因土地使用权届满被政府无偿收回的可能性为零/王勇

时间:2024-06-17 14:29:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9897
下载地址: 点击此处下载
题记:南方网题为《深圳一大厦产权到期政府将收回 上千业主成租客》(http://gd.news.sina.com.cn/news/2011/07/25/1163142.html)的新闻我们团队的关注。难道深圳在开法律的玩笑吗。

作为“阳光政府征收搬迁法律实务研究中心”首席律师,我旗帜鲜明地认为:原深圳市规划国土委规定土地出让年限期满后政府将无偿收回没有法律依据,合同条款无效,从法理上来说,“金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”的可能性近乎零。

一、原合同条款因无法律依据或违反法律的强制性规定而无效。

“原深圳市规划国土委在转让土地时,曾明确规定土地出让年限期满后,政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权,本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。该条款是无效条款,分析如下:

《物权法》第一百四十九条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

对于国有土地使用权出让合同属于行政合同还是民事合同,学界有争议,目前尚无法律或者司法解释明确规定,2003年最高人民法院召开的行政审判工作会议上的报告中指出,审理行政合同案件,法律有特别规定的,适用法律的规定,没有规定的可以适用《合同法》的规定。王达教授参与了当时的会议。笔者认为应当按照行政合同处理,但无论按照行政合同还是民事合同,“原深圳市规划国土委”的规定(或合同约定)都是无效的:

如果按照行政合同处理,那么该案件属于行政诉讼案件,政府代表国家行使国有土地使用权的管理和监督,属于政府一方主体享有行政优益权的具体行政行为,具体行政行为必须有法律依据,不得超越法律之上行使权利。即,“原深圳市规划国土委”不得超越《物权法》第一百四十九条任意收回住宅建设用地使用权。

如果按照《合同法》处理,该案件属于民事合同,根据《合同法》第52条的规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”属于法律的强制性规定。即为无效合同,当然不发生法律效力。需要强调的是,本合同条款的无效和开发商是否撒谎没有直接因果关系。

二、深圳特区的地方性法规也不得和宪法、法律相抵触。对非国有财产的征收只能依据法律规定,深圳特区也不例外。

《立法法》第八条规定:“下列事项只能制定法律:......(六)对非国有财产的征收......”本案涉及到对非国有财产的征收问题,只能通过制定法律进行规定,目前可以依据的法律主要是《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。  

《立法法》第六十三条:“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规......较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规,报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行......本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市,经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”根据该条规定,作为较大的市的深圳经济特区有权制定深圳市的地方性法规,但不得同宪法、法律、行政法规和广东省的地方性法规相抵触。

《立法法》第六十五条:“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定,制定法规,在经济特区范围内实施。”根据该条规定,深圳作为经济特区享有授权立法的权利,其前提是必须有全国人民代表大会的授权。目前,全国人民代表大会并无此授权。

根据新闻显示的信息:“土地使用者必须遵守市规划国土局签发的《深圳特区土地使用权合同书》及其《土地使用规则》的规定”,仅仅依据这两个文件“无偿收回土地使用权”显然是不合法甚至是荒谬的。那么这两个文件的背后是否有深圳特区更高一级的特区立法,还要做进一步的探究,即便有,根据上述分析,也必须经过授权才能立法,否则,属于违法的抽象行政行为。

三、退一步讲,即便合同到期,本案的性质也只能是国有土地上房屋的征收和补偿问题。应当依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规对被征收人进行补偿安置。

法律没有直接规定“土地出让年限期满后政府将无偿收回”。

《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”根据《物权法》的规定,对于住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;因此本条可以理解为更倾向于针对非住宅建设用地使用权期间届满的规定。根据本条规定,土地使用者只要在期间届满前一年申请续期的,除根据社会公共利益需要收回该副土地的,应当予以批准;如果不被批准,有且只能有一个理由,那就是必须是为了社会公共利益。现实中,土地使用证在期间届满前必定会申请续期的,除非其不知道或者没有被告知这个权利。从新闻所表现的事实是,该案中1000多户业主确实没有被告知权利。

据此,如果政府根据本条的规定收回土地,必须是为了社会公共利益,而为了社会公共利益的需要收回国有土地,属于征收范畴,必须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

以上观点,如有不同意见,请来信探讨!


新疆托克逊县“包身工事件”说明了啥?

刘长秋


  近日,有媒体报道了新疆托克逊县佳尔思建材厂非法用工事件,引起社会高度关注。据悉:托克逊县库米什镇老国道247公里处有一家名为佳尔思的绿色建材化工厂(以下简称佳尔思厂),十余名工人(其中8人为智障人)三四年来在这里遭遇了非人待遇:工人们逃跑就遭毒打、干活如牛如马、吃饭与狗同锅、工钱一分都领不到……。如此境遇,让人不禁想起了旧社会里面的“包身工”,而此次事件也因此而被媒体们称之为新疆托克逊县“包身工事件”。
  新疆托克逊县“包身工事件”的发生无疑令人震惊!可以说,这是继“山西黑砖窑事件”之后发生在我国大地上的又一起泯灭人性、践踏人类文明的非法用工事件!事实上,近年来,有关黑工厂非法用工的报道从来就没有间断过,今年年初湖北武汉曝出的“黑砖窑事件”、10月份安徽寿县曝出的“黑砖窑事件”、11月份山东平度曝的“黑作坊事件”……。此类事件的不断发生,让我们不得不发出这样的疑问,即:究竟是什么导致了这类事件的频繁出现?如果说几年前出现的“山西黑砖窑事件”主要是由于我们没有制定一部专门规范劳动合同的《劳动合同法》,以致忽视了从规范劳动合同的角度来保护劳动者合法权益的话,则在《劳动合同法》已于2007年高调出台并明确强调了要“保护劳动者的合法权益,构建和发展和谐稳定的劳动关系”的情况下,为什么还会再次发生其恶劣程度丝毫不逊于“山西黑砖窑事件”的新疆托克逊县“包身工事件”以及其他众多类似的非法用工事件呢?是由于法律规定不给力吗?答案显然是否定的。因为实际的情况是,法律的规定不但给力,而且还相当给力,甚至可以说,法律已经在规范劳动合同以保障劳动者合法权利方面不遗余力!法律不仅规定非法用工给劳动者造成损害的,要承担赔偿责任,而且还规定“构成犯罪的,依法追究刑事责任”。这足以表明,在保障劳动者合法权益方面,我国法律是相当给力的!
  实际上,非法用工事件之所以不断发生,其主因在于相关部门监管的失位,尤其是在该事件已在当地存在数年而未被取缔的情况下!正如新疆托克逊县“包身工事件”被曝光后,托克逊县委常委、常务副县长杨锦据杨锦在发布会上所说的,是“政府没有尽到相关的监管责任”!从法理上来说,“徒法不足以自行”。任何法,无论其内容如何良好,也无论其规定如何严厉,都需要人来加以实施。正是由于这一原因,我国《劳动法》第十一章及第十二章专门就劳动监督检查及其法律责任进行了详细规定,赋予了劳动行政部门和其他相关部门(如公安机关)依法追究违法用人单位法律责任的神圣职责。而《劳动合同法》也明文规定:“县级以上地方人民政府劳动行政部门负责本行政区域内劳动合同制度实施的监督管理。”然而,几乎在所有非法劳动用工事件中,相关政府部门都将其监管职责抛在了脑后。新疆托克逊县“包身工事件”中,涉案的佳尔思建材厂多年都存在非法用工问题,但却依然能够在监管部门的眼皮底下安然开工。这足以说明相关部门的失职。
  当前,法治已经成为我国当代社会的主基调,这注定了法律将在我国经济社会生活方面发挥越来越大的作用。然而,很显然,法治并不等同于多立法,法治作为依法之治更应注重和强调法律的实效,尤其是注重和强调作为监管者的政府主管部门的执法。否则,即便有再多内容良好的法,也终将因为实施不了而成为一纸纸具文!在目前我国劳动立法已经相对趋于完善,而对劳动者合法权益的保障也相对给力的情势下,新疆托克逊县“包身工事件”的发生,最能够说明的莫过于此!
  值得欣慰的是,新疆托克逊县“包身工事件”发生后,相关政府部门的做法很值得称道。因为相关县组织、纪检等部门不仅专门为此组成了工作组,追查相关部门的监管责任,而且还同时在全县开展企业劳动用工执法大检查,调查其他企业是否存在类似用工行为。这与2008年“山西黑砖窑事件”发生后,相关政府部门的眼睛仅盯着各类砖厂、窑厂等类似厂矿之检查和治理,显然要大气和开阔得多。而这种大气与开阔无疑是对人民负责、对社会负责的一种体现!
  此外,托克逊县委常委、常务副县长杨锦据杨锦在发布会上所宣称的“政府没有尽到相关的监管责任,不避免要承担责任,对政府相关的监管部门责任人要追究其责任,哪怕是已经调离该工作岗位的”,作为一种表态,则显现了一个政府勇于承担责任的胸怀和气度,而这种胸怀和气度,恰恰是我们很多地方政府所欠缺的!

------本文为笔者“劳动保护法律问题研究系列文章”之一。

关于加强煤炭建设项目管理的通知

国家发展改革委 国土资源部 建设部等


发改能源[2006]1039号


关于加强煤炭建设项目管理的通知



各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团发展改革委、经委(经贸委、工业办)、煤炭局(行业办)、国土资源厅(局)、安全生产监督管理局、建设厅(建委、建管局),各省级煤矿安全监察机构,神华集团公司、中煤能源集团公司:

近年来,国家采取一系列政策措施,加快大中型煤矿建设,保障了国民经济和社会发展对煤炭的需要,促进了煤炭工业健康发展。但一个时期以来,有的地方制定不切合实际的煤炭发展规划及生产建设指标,越权核准煤矿建设项目,部分企业违反项目核准和建设程序、擅自开工建设,导致煤矿建设规模过大,勘查、设计、施工质量下降,安全事故和隐患增加。为贯彻落实《国务院关于促进煤炭工业健康发展的若干意见》(国发[2005]18号)和《国务院关于预防煤矿生产安全事故的特别规定》(国务院令第446号),加强煤矿建设项目管理,规范建设程序,保障煤矿建设和生产安全,现将有关事项通知如下:
一、加强地质勘查管理
各级国土资源管理部门要加强对煤炭地质勘查工作的管理,提高勘查地质报告质量。煤炭地质勘查工作要坚持煤炭、煤层气资源综合勘查、评价和储量认定的原则,加快推进采煤采气一体化。煤炭地质勘查工作必须由具有相应资质的地质勘查单位承担。勘查单位要严格按照《煤、泥炭地质勘查规范》(DZ/T0215-2002)开展地质勘查工作,提交的井田勘查地质报告应达到规范要求。评审单位要严格按照有关规定进行评审,对煤炭储量、构造、瓦斯、水文等开采条件等是否满足煤矿设计需要提出明确的评审意见,并对评审结论负责。
对井田勘探地质报告达不到规范要求的,建设单位不得委托设计单位开展初步设计,设计单位也不得接受委托;国土资源管理部门不得通过开发利用方案审查。
二、严格建设项目(新建、改扩建)核准
各产煤省(区、市)和中央管理企业要依据煤炭勘查程度和建设条件,适时组织编制煤炭矿区总体规划。经批准的总体规划,是矿区内各煤炭单项工程开发建设的基本依据。
各产煤省(区、市)和中央管理企业要严格执行《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)和《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号)的有关规定,规范煤炭项目前期工作及核准程序;在国家规划矿区内开展煤炭项目前期工作时,可就项目是否符合国家煤炭发展规划和产业政策等问题,向国家发展改革委提出咨询。国家发展改革委将依据有关规定出具咨询复函。国家规划矿区内的煤炭开发项目申请报告,由项目所在地省(区、市)发展改革委(含具有投资管理职能的经贸委、经委与发展改革委联合)或项目所属中央管理企业初审后报送国家发展改革委,由国家发展改革委核准或报请国务院核准(简称“国家核准”)。国家规划矿区以外的煤炭项目由省级发展改革委或省级政府指定的部门会同省级发展改革委核准。国家核准煤炭规划矿区主要包括大型煤炭基地建设规划划定的矿区和有关省(区、市)具有开发潜力的矿区。国家核准煤炭规划矿区目录详见附件。
煤矿项目核准的建设规模和开拓布署等主要内容在初步设计、建设施工阶段发生重大变化调整的,建设单位应及时以书面形式向原项目核准、审批部门报告。由原项目核准、审批部门根据项目调整的具体情况,出具书面意见或要求其重新办理核准、审批手续。
省级煤矿项目核准机关要严格执行项目核准的有关规定,不得越权核准煤矿项目。煤矿建设项目要按照核准批复的建设规模进行设计与建设,建设和设计单位不得擅自扩大生产环节能力。煤矿建设项目移交生产后原则上三年内不得申请改扩建,也不能通过生产能力核定扩大规模。
三、严把设计质量关
项目核准批复文件、评审备案的井田勘探(精查)地质报告和安全预评价报告是矿井初步设计和安全设施设计的重要依据。
建设单位要根据煤矿建设规模,委托具有相应资质的同一设计单位承担初步设计与安全设施设计。设计单位不得承接与本单位资质不符的煤矿设计;不得转包设计业务和挂靠设计资质。设计中要严格执行有关法规、规程、规范的规定,严把设计质量关。安全设施设计按有关规定报煤矿安全监察机构审查。
煤矿初步设计应按照批准的煤矿安全设施设计修改和完善。煤矿初步设计由所在地的省级政府指定的部门会同省级发展改革委审查,省级政府未指定审查部门的,由省级发展改革委会同同级煤炭行业管理部门审查。
四、规范施工和监理招投标
建设单位要按有关规定,通过招投标方式,结合煤矿建设施工的灾害特点,确定施工和监理单位,减少招标工程标段;建设单位、设计单位在编制工程概预算时,应当依据工程造价管理机构测定的相应费率,合理确定工程安全防护、文明施工措施费。招标方或具有资质的中介机构编制招标文件时,应当按照有关规定并结合工程实际单独列出安全防护、文明施工措施项目清单。
参与投标的设计、施工和监理单位,必须具备建设行政主管部门颁发的相应资质证书,施工单位必须具有建设行政主管部门核发的安全生产许可证。
省级发展改革委、煤炭行业管理部门要严格按照工程建设项目招投标规定,加强对煤矿建设项目招投标活动的监管。
五、实行项目开工备案
煤矿建设项目开工前,建设单位应将项目核准、初步设计和安全设施设计批复文件,采矿许可证,设计、施工和监理单位资质证,施工企业安全生产许可证,中标文件,工程质量监督手续,保证安全施工的措施,以及拟开工日期等,向省级发展改革委、煤炭行业管理部门、煤矿安全监管部门和煤矿安全监察机构告知备案,有关部门应出具备案回执。
六、明确安全监管责任
建设、设计、施工、监理等单位,必须遵守安全生产法律、法规的规定,保障建设工程施工安全,依法承担建设工程安全生产责任。
建设单位对煤矿建设施工安全负相应的管理责任。建设单位或总承包单位必须为施工单位提供必要的施工安全条件和有关技术资料,加强施工过程日常安全监督管理,协助施工单位做好高瓦斯、突出矿井瓦斯抽采与安全监测监控工作,及时协调解决存在的安全问题;不得随意压减设计周期、施工工期和工程造价。建设单位要向省级煤炭行业管理部门和煤矿安全监察机构每半年报送一次工程进展情况,对施工期间发生的安全事故应按规定及时上报项目所在地的煤矿安全监管、监察机构,事故在建设单位统计上报。
施工单位对煤矿建设施工负安全生产管理主体责任。施工单位应当建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度,制定安全生产规章制度和操作规程,保证安全投入,对建设工程进行定期和专项安全检查,并做好安全检查记录。煤矿施工现场应配齐专职安全管理人员和专业技术人员,按规定配备施工技术装备和安全防护设施。在高瓦斯、突出矿井井巷施工过程中,要采取瓦斯抽采和安全监测监控等有效措施,企业负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员、特种作业人员必须经有关部门考核合格后,持证上岗。不得转包工程和挂靠施工资质。
工程监理单位对煤矿安全施工承担监理责任。工程监理单位应根据煤矿建设特点,配备相应的监理人员,按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理,审查施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。实施监理过程中,发现存在安全事故隐患的,应当要求施工单位整改;情节严重的,应当要求施工单位暂时停止施工,并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的,工程监理单位应及时向煤矿安全监管部门报告。
省级发展改革委(经贸委)、煤炭行业管理部门、煤矿安全监管部门和煤矿安全监察机构应将煤矿建设工程安全生产纳入日常监督检查范围,对未经或越权核准、未审批安全设施设计的项目,责令建设单位停止施工;对新建煤矿边建设、边生产的,改扩建煤矿施工与生产区域交叉、不能保障安全生产的,责令建设单位停止生产;对施工、监理单位资质不符合规定的,要责成建设单位予以清退;对违规行为要依法追究有关单位和人员责任。
七、规范竣工验收程序
煤矿项目按设计要求建成后,建设单位应组织有关单位编制联合试运转(含试生产)方案及安全保障措施,方可进行联合试运转。联合试运转结束后,应编制联合试运转总结报告,向有关部门申请安全、环保、消防等专项验收。各专项验收合格后,方可进行建设项目竣工验收。
国家核准煤炭规划矿区内煤炭项目由国家发展改革委组织验收,国家规划建设矿区以外的煤炭项目由省级发展改革委或省级政府指定的部门会同省级发展改革委组织验收。竣工验收通过后,方可申请办理煤炭生产许可证,正式投入生产。
八、严格各类资质管理
各有关部门要加强对从事煤炭行业的地质勘查、评审、咨询、设计、施工、监理、安全评价等单位的资质管理。对取得资质的单位,要加强日常监督管理,建立业绩考核档案,对违规单位依情节轻重,分别给予通报批评、降级或取消资质的处罚。各有关单位对煤矿建设工程的质量实行终身负责制,发生事故的,要依据调查情况和责任划分,分别予以追究和处理。




附件:国家核准煤炭规划矿区目录(2006本)



国家发展改革委

国土资源部

建 设 部

安全监管总局

煤矿安监局

二○○六年六月十二日