【内容提要】 新刑诉法在特别程序中专章规定未成年人刑事案件诉讼程序,确立附条件不起诉制度。该制度是我国实践先行的一项司法改革创举,体现宽严相济刑事司法政策,促进社会和谐稳定,节省司法资源,提高诉讼效率,具有重要的法治意义。检察机关要明确指导思想,把握范围条件,遵守基本原则,规范办案程序,强化监督制约,正确执行附条件不起诉制度。同时要认识附条件不起诉制度在范围、条件、适用方面存在的不足,研究对策,采取措施,完善制度。

　　【关键词】 未成年人犯罪 附条件不起诉制度 运行机制 宽严相济

　　面对日益严峻的未成年人犯罪问题,法律和政策给予了高度关切,司法机关和社会各界根据“教育为主,惩罚为辅”原则,探索了众多教育、感化、挽救的新制度,一定程度上遏制了未成年人犯罪的蔓延,使一些迷途失足者重获新生。对于成熟完备的制度创新,新刑诉法予以充分肯定,在特别程序中专章规定未成年人刑事犯罪案件诉讼程序,正式确立了附条件不起诉制度。检察机关应当认真领会新刑诉法立法意图,执行附条件不起诉新规定,保障未成年人合法权益。笔者结合近年来检察工作实践,就构建附条件不起诉运行机制谈些个人浅见。

　　一、附条件不起诉的概念和特征

　　附条件不起诉在两大法系的许多国家和地区,均有较为成熟的制度设计,其产生的直接动因,来自于刑事犯罪增多导致的对诉讼经济的要求,以及诉讼便宜主义的选择。比如,德国《刑事诉讼法》第153条规定,检察院可以对轻罪暂时不予提起公诉。这里的轻罪,是指最低刑罚不到一年的监禁或者应处罚金刑并且不存在继续进行刑事指控需求的犯罪。美国适用附条件不起诉的案件主要包括三类:一是未成年人犯罪,二是吸食毒品犯罪,三是单位犯罪。台湾《刑事诉讼法》第253条规定,附条件不起诉适用于被告人所犯为死刑、无期徒刑或最轻本刑三年以上有期徒刑以外之罪。

　　为了保障稳定和谐、维护审判权威、促进司法公正、推动司法改革,我国新刑诉法严格规定了附条件不起诉案件的范围、条件、法律适用程序和犯罪嫌疑人管教、矫治、督察、处置办法。从新规定可以看出,所谓附条件不起诉,是指检察机关在审查起诉未成年人涉嫌特定犯罪案件时,对可能判处一年有期徒刑以下刑罚,符合起诉条件,但有悔罪表现的,附条件附期限地暂时不予起诉,根据其表现最终作出起诉或不起诉决定的工作机制。考验期满,符合不起诉条件,作出不起诉决定;否则,提起公诉。

　　附条件不起诉具有如下特征:

　　一是犯罪主体具有严格的限定性。之前的检察改革探索实践过程中,成年人犯罪也有附条件不起诉的适用。新刑诉法限定,适用附条件不起诉的主体只能是未成年人,成年人犯罪不适用该项规定。

　　二是犯罪案件具有明确的范围性。之前的检察改革实践中,除了第一、第二章、第七章规定的几类严重犯罪,其他章节的犯罪案件,大多都有适用附条件不起诉的案例,有的地方规定可能判处三年以下有期徒刑,有的地方规定可能判处五年以下有期徒刑的案件都可以适用附条件不起诉。新刑诉法出于维护社会稳定和谐的需要,规定附条件不起诉的案件,只能是第四、五、六章规定的犯罪,并且是案件情节轻微,可能判处一年有期徒刑以下刑罚的案件。

　　三是犯罪主体具有真实的悔罪性。犯罪嫌疑人有悔罪表现,是教育、感化、挽救的前提。悔罪表现不仅是在附条件不起诉决定作出前,也要反映在附条件不起诉决定作出后。如果附条件不起诉作出后,犯罪嫌疑人实施新的犯罪、之前还有其他需要追诉的犯罪、违反治安管理规定、违反附条件不起诉监管规定等,则视为没有悔罪表现,案件重新进入起诉程序。

　　四是条件成就具有处理的无罪性。新旧刑诉法均规定,“未经人民法院依法判决,对任何人都不得确定有罪。”因此,检察机关不起诉决定,属于无罪的司法决定。根据新刑诉法规定,检察机关对未成年犯罪嫌疑人规定六个月以上一年以下考验期,在附条件不起诉考验期满,没有提起公诉情形的,检察机关应当作出不起诉决定,犯罪嫌疑人视作无罪。

　　二、附条件不起诉实践及其意义

　　新刑诉法公布实施前,附条件不起诉制度虽然在我国法律中没有明确规定,但是,检察机关以现有法律规定和司法解释为依据,贯彻宽严相济刑事司法政策,借鉴西方国家的成功经验和做法,推行附条件不起诉制度,这是实践先行的一项司法改革创举。各地检察机关附条件不起诉制度的内容大同小异,主要的有:附条件不起诉的指导思想、适用范围、条件、工作原则、办案程序等。由于各地刑事犯罪数量、规律和特点不尽相同,因此附条件不起诉适用案件范围和条件有很大差别,归纳起来,主要有三种做法:一是仅限于未成年人犯罪案件。如北京海淀区人民检察院《实施附条件不起诉制度细则》第三条明确规定,附条件不起诉的适用对象为涉嫌犯罪的未成年人,且需满足如下条件:(1)案件的犯罪事实清楚,证据确凿、充分;(2)犯罪情节较轻,可能判处三年以下有期徒刑;(3)犯罪嫌疑人犯罪后有悔改表现,不致再继续危害社会;(4)犯罪嫌疑人系初犯、偶犯或者是共同犯罪中的从犯、胁从犯;(5)具备较好的帮教条件。二是适用于情节轻微、具有悔罪表现的犯罪案件。如南京市人民检察院在《检察机关附条件不不起诉试行办法》中规定的条件是:(1)无前科劣迹;(2)犯罪情节较轻,不致再危害社会;(3)能如实供述自己的罪行,积极退赔或者协助挽回损失;(4)能够提供保证人或者交纳足额保证金。三是适用于特定主体、社会危害不大的犯罪案件。如《无锡市检察机关附条件不起诉办法(试行)》规定:附条件不起诉的适用对象为未成年人犯罪、在校学生犯罪、或者涉嫌职务犯罪、经济犯罪和其他普通形式犯罪,情节轻微、社会危害不大的犯罪嫌疑人或单位。2007年以来,绵阳市涪城区检察院根据“理性、平和、文明、规范”司法的要求,建立和试行附条件不起诉制度,将案件范围限制为:可能判处三年有期徒刑,且有悔罪表现的初犯、偶犯、过失犯、未成年犯、老年犯或共同犯罪中的从犯、胁从犯。截至2011年底,该院对20人作出附条件不起诉处理,其中未成年人附条件不起诉6人。没有公安机关不服案件,也没有犯罪嫌疑人和被害人申诉、上访案件,不起诉后没有一人重新犯罪。2012年度统计显示,未成年人犯罪不捕率、不起诉率高于成年人近20%,体现了宽严相济刑事司法政策和司法的社会效果,最大程度地实现了对被害人的救助;未成年人犯罪同比下降近30%,预防和控制犯罪成效明显。

　　司法实践表明,附条件不起诉制度体现了宽严相济刑事司法政策,有助于教育、感化、挽救犯罪嫌疑人,化解社会矛盾纠纷,积极地对被害人在经济和心理上实施救助,节省司法资源,提高诉讼效率,是一项符合客观实际且具有较好法律、社会和政治效果的司法制度创新,具有重要的法治意义。

　　首先,附条件不起诉真正实行区别对待,充分体现了宽严相济刑事司法政策。刑事犯罪通常是一般犯罪占多数,恶性犯罪占少数。宽严相济,教化多数,打击少数,是目的刑和报应刑思想的体现,有利于淳朴风气,分化瓦解犯罪阵营。高检院《关于在检察工作中贯彻宽严相济刑事司法政策若干意见》提出,“检察机关在批捕、起诉等各项工作中,都要根据案件情况,做到该严则严,当宽则宽,宽严适度”。在推行附条件不起诉制度过程中,各地检察机关对犯罪情节较轻、主观恶性不大、认罪态度好、不致再继续危害社会的犯罪嫌疑人,进行帮教考察,使其认罪悔罪,最终作出不起诉决定,体现了宽严相济中“宽”的一面。同时规定不符合条件的犯罪嫌疑人不适用附条件不起诉,依法提起公诉,体现了宽严相济中“严”的一面。

　　其次,附条件不起诉以教育、感化、挽救犯罪嫌疑人为目的,有利于促进社会和谐稳定。任何犯罪,都有着不同的个体、家庭、社会原因。“人之初,性本善”,没有谁生来就是犯罪的胚子。打击犯罪是为了修复被损害的社会关系,实现预防犯罪目的。联合国《关于犯罪与司法:迎接二十一世纪的挑战的维也纳宣言》,明确提出恢复性司法理念,强调消除仇恨,化解矛盾,建立公正、负责、讲道德和有效率的刑事司法系统。如果犯罪嫌疑人被法律感召而理性回归,其教化、示范作用将产生巨大的正能量。附条件不起诉制度重视未成年犯罪嫌疑人悔罪表现所显示的积极因素,通过检察机关、家庭、社会的积极帮教,促使犯罪嫌疑人认识犯罪行为造成的社会危害,从而主动改过自新,以书面悔过、向被害人道歉、在经济上赔偿或补偿被害人等方式消除矛盾纠纷,减少不必要的上诉和申诉,增进社会和谐,这是符合公共利益的。从另一方面看,对犯罪最终作出不起诉决定,让犯罪嫌疑人免于犯罪前科的污点记录,更容易唤回犯罪嫌疑人道德和良知,从而尽快回归社会,减少社会对立面。

　　再次,附条件不起诉减省诉讼程序,有利于节省司法资源和提高诉讼效率。追究犯罪人刑事责任,需要很大的社会经济成本。对犯罪人的拘留、审判、执行刑罚等需要大量的人力、物力、财力。一方面是犯罪居高不下,监狱、看守所人满为患,另一方面是司法机关人力、财力严重不足,超负荷运转,司法资源浪费严重,由此造成人民群众对司法公正和效率产生怀疑。德国学者阿尔布莱西特认为,“在现代刑法和现代社会的条件下执行法定起诉原则是完全不可能的,这不仅受到经济条件的限制,在轻微犯罪和缺乏预防的必要时还受到适当性原则的制约”。在诉讼阶段分流部分轻微刑事案件,由检察机关附条件不起诉,减少诉讼环节,减轻审判负担,降低诉讼成本,节省更多司法资源,有利于集中司法力量打击严重刑事犯罪,妥善处置疑难复杂案件。

　　三、新刑诉法框架下附条件不起诉运行机制架构

　　对刑事案件作出起诉与不起诉决定,是法律赋予检察机关的专属职责。在未成年人犯罪附条件不起诉程序之中,检察机关处于核心地位,需要承担启动程序、作出决定、监督考察、最终定论等职责。建立科学的附条件不起诉运行机制,确保新刑诉法正确实施,是当前检察机关需要认真实践和总结的重大课题。

　　(一)明确附条件不起诉的指导思想

　　从今年1月1日正式生效实施的新刑诉法规定的任务、基本原则以及未成年人刑事案件诉讼程序可以看出,附条件不起诉的指导思想是:贯彻宪法和刑诉法关于“尊重和保障人权”的规定,落实宽严相济的刑事司法政策,坚持教育为主、惩罚为辅原则,对犯罪未成年人实行教育、感化、挽救方针,保障未成年人诉讼权利和合法权益,化解社会矛盾,促进稳定和谐。

　　(二)把握附条件不起诉的范围和条件

　　新刑诉法将附条件不起诉案件范围,严格限定为未成年人犯罪案件。为此,犯罪主体不能扩展为未成年人以外的成年人,也不能是涉嫌犯罪的单位。

　　附条件不起诉案件,应当同时符合四个条件:

　　1、涉嫌犯罪罪名必须是法定范围罪名。只有刑法分则第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪,第五章侵犯财产罪,第六章妨害社会管理秩序罪这三章中规定的罪名,才能适用附条件不起诉,该范围之外的其他罪名,不得适用附条件不起诉。

江苏省南京市人民政府


南京市房地产交易管理办法

　　
１９９８年９月２１日　南京市人民政府第159号令




第一章 总则

　　第一条　为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交
易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规
的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交
易管理，均应当遵守本办法。
　　第三条　本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地
产抵押以房地产中介等房地产交易活动的管理。
　　第四条　房地产交易应当遵循平等、自愿诚实信用的原则。
　　第五条　南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地交交易的行
政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、
县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖区内的房地产
交易管理。
　　市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常
管理工作。
　　国土、建设、规划、工商、财政、物价、出租、国资等部门应当在各自职责
范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
　　第六条　房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时
转让、抵押、出租。

第二章 一般规定

　　第七条　从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应
的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
　　（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）已批准实施拆迁的；
（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
（六）依法收回土地使用权的；
（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
　　第九条　房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内
办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予
受理的答复，并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
　　房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
　　第十一条　办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，
并按国家有关规定缴纳税费。

第三章 房地产转让

　　第十二条　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式
将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
（一）以房地产投资、入股的；
　　（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移
的；
（三）因房地产权利人合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵偿债务的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）按房改规定优惠政策售房及准予再转让的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第十三条　房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
　　第十四条　除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起
成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）
30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
　　房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户
登记之日起，取得转让的房地产权利。
　　第十五条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条
件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用
权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开
发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地
条件。
　　第十六条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机
关审查，报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出
让手续。
　　有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房
地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
　　（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和
国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
（二）转让私有住宅的；
（三）按照国家房改规定出售公有住房的；
（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（五）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
　　第十七条　房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申
领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25％以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同；
　　销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的
除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
　　第十八条　房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知
预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。
　　预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售
合同。
　　第十九条　房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法
第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
　　第二十条　预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合
同签订后30日市、县房管机关申请合同备案登记。
　　第二十一条　预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转
让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续，并应当符
合下列规定。
　　（一）未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；
（二）已付清购房款的，应由预购人书面告知预售人。
未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。
　　第二十二条　预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人
权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。
　　预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准、严重损害预
购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合
同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
　　第二十三条　除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定
面积不一致的，应当按下列规定处理：
　　（一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1％以内（不含本数）的价款，
购销双方实行多退少补；
　　（二）实际交付的面积大于合同约定面积的1％（不含本数）的，预购人可
不承担增加面积的价款；
　　（三）实际交付的面积小于合同约定面积的1％以上（不含本数）的，预售
人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
　　（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5％以上（含本数）的，预购人
有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
　　第二十四条　商品销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
　　第二十五条　建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附
属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
　　第二十六条　房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、
义务，随房地产转让一并转归受让人。

第四章 房屋租赁

　　第二十七条　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用，由承租人向出租人付租金的行为。
　　以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经
营风险的，视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的，须经市、县房管机关批准：
（一）向境外人员、法人或其他组织出租房屋的；
（二）未建成的商品房预租的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十九条　房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内，向房屋所在地的区、
县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备
案手续。
　　经房管机关审核准予登记备案的，发给《房屋租赁证》。未登记备案的，承
租人不得对抗第三人。
　　第三十条　专门从事房屋租赁经营的单位，领取《房屋租赁证》后，还应当
向工商管理部门申领取营业执照，方可从事房屋租赁经营活动。
　　第三十一条　出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政
府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租
金由租赁当事人协商议定。
　　第三十二条　在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。
公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可
以继续承租。
　　第三十三条　租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租
人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终
止合同，但应当给对方必要的准备时间。
　　第三十四条　除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有
权查勘房屋使用状况。
　　第三十五条　承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，
出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。
　　承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不
能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
　　第三十六条　承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应
当征得出租人书面同意。
　　租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应
当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当
事人另有约定的除外。
　　第三十七条　承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损
失的由承租人承担赔偿责任：
　　（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
（二）擅自改变房屋用途或结构的；
（三）利用承租房屋进行违法活动的。
（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的。
（五）其他严重损害出租人权益的；
　　第三十八条　出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损
失的由出租人承担赔偿责任：
（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
（二）不及时履行维修义务的；
（三）其他严重损害承租人权益的。
　　第三十九条　在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原
租赁合同对承租人和新所有权人或他项权人继续有效。
　　第四十条　承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给
他人，并可获得收益。
　　转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理备案手续。
　　第四十一条　承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的用途
关系继续有效。
　　转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的，由转租人负赔偿责任。
　　第四十二条　经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原
租赁关系终止。

第五章 房地产抵押

　　第四十三条　房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地
产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 不列房地产不得设定抵押：
　　（一）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设
施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（二）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）已出租给职工的住宅；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
　　第四十五条　房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内，向市、县房管机
关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
　　第四十六条　两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。
　　第四十七条　抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分
抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
　　出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于
抵押权人和房屋的受让人无效。
　　第四十八条　按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可
在其应有份额内设定抵押。
　　第四十九条　共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产
后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债
权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最
高限额的部分不属担保范围。
　　第五十一条　由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房
屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内，向
市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事
人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间，抵押权人要求抵押人再提供其他形式的担保。
在建房屋抵押担保的债权，以该房地产项目完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间，商品房购销双方不得擅自转让、
变更、解除、终止商品房合同。
预购商品房投定抵押后，预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更
或终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者是注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人并告知受让人抵
押情况；未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权
人同意的，其转让行为无效。
转让已登记抵押的房地产，抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的
第三人提存的，抵押权人应当会同受让人按办法第五十三条的规定办理注销抵押
登记手续。
　　第五十五条　因城市建设需要，将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的，抵
押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房
地产。
　　债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁安置取得的房地
产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的，抵押权人以处分抵押
房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。

第六章 房地产中介服务

第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织，以营
利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构，应当向市房管机关申领资质证书。
经市房管机关会同工商部门审核后，符合条件的，颁发《房地产经纪机构资质证
书》。
从事房地产评估活动的机构的，应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机
构资质证书》。涉及国有资产评估的，还应当持有国有资产管理部门颁发的资质
证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件：
　　（一）从事房地产咨询业务的，具有房地产以及相关专业中等以上学历、初
级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上；
（二）从事房地产经纪业务的，具有高中以上文化程度、从事房地产相关行
业工作三年以上的人员应当不少于三名；
（三）从事房地产评估业务的，应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
　　第六十条　房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的，
当事人应当自合同签订后10内向市、县房管机关办理合同备案手续。
　　第六十一条　从事中介业务的人员，应当向市房管机关申领相应的《房地产
经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书
》。
　　第六十二条　房地产中介人员只能在一个中介机构从业，并不得以个人名义
从事中介业务。
中介机构人员有从事房地产交易居间、代理活动时，应当明示其中介机构从
业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动，应当查验当事人提供的有关房
地产权属证书等证件，不能提供或提供的证书、证件不符合规定的，中介机构应
当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介经的房地产交易合同，被行政机关或司法机
关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的，中介机构应当向委托人
退还收取的费用。

第七章 罚则

　　第六十五条　违反本办法，有下列行为之一的，由房管机关或其委托的房地
产交易管理机构予以处罚：
（一）违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定，未办
理交易批准手续或逾期登记的，责令其补办手续，并可处以1000元以下的罚款；
（二）违反本办法第十一条的规定，不申报或不如实申报房地产交易价格，
可处以1000元以下的罚款；
　　（三）违反本办法第十七、十九条的规定，未领取预（销）售许可证销售商
品房的，责令其限期改正，有违法所得的，可以处3000元以下的罚款；
没有违法所得的，可处以10000元以下的罚款；
　　（四）违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四
十条第二款、第六十条规定，未办理有关登记备案手续的，责令其补办手续，并
可处以1000元以下的罚款；
　　（五）违反本办法第五十八条、第六十一条的规定，未取得房地产中介资格，
擅自从事房地产中介业务的，责令其限期改正，有违法所得的，可处以30000元
以下的罚款；没有违法所得的，可处以10000元以下罚款；
　　（六）违反本办法第六十二条规定的，责令其限期改正，并可处以500元以
上1000元以上的罚款；
　　第六十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行
政诉讼。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定
的机关人民法院强制执行。
　　第六十七条　房地产交易出现纠纷的，双方当事人应当协商解决。协商不成
的，可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
　　第六十八条　因工作人员工作过失，造成房地产交易当事人经济损失的，房
管机关应当负赔偿责任。
　　第六十九条　房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，
由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。