请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7　建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


辽宁省人大常委会


大连市城市环境卫生管理条例
辽宁省人大常委会


（1993年10月27日大连市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1993年11月26日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议批准 1994年2月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 环境卫生维护管理
第三章 环境卫生责任分工
第四章 环境卫生设施管理
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强城市环境卫生管理，维护城市整洁，促进社会经济发展和精神文明建设，依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和《辽宁省爱国卫生管理条例》，制定本条例。
第二条 本条例所称环境卫生管理是指城市空间环境卫生管理，主要对象是城市街巷、道路、广场、公共场所、水域等区域的环境整洁，城市垃圾、粪便等生活废弃物的收集、清运、运输、中转、处理、处置、综合利用以及城市环境卫生设施规划、建设和管理等。
第三条 在大连城市规划区及建制镇内的一切单位和市民及过境人员，均应遵守本条例。
第四条 城市环境卫生工作实行统一领导，分区管理，专业人员管理与群众管理相结合的原则。
城市环境卫生管理应当逐步实行社会化服务。
第五条 市及区、市、县人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及城市总体规划，大力发展城市环境卫生事业，使城市环境卫生建设与国民经济建设和社会发展以及大连市城市地位相适应。
第六条 大连市城市建设管理局是市人民政府城市环境卫生行政主管部门，负责城市环境卫生的规划建设、综合平衡、指导协调、监督检查等管理工作，并应加强环境卫生科学技术的研究、开发及推广应用，努力提高城市环境卫生水平。
区、市、县城建行政管理部门是同级人民政府环境卫生行政主管部门，应按职责分工，做好辖区内城市环境卫生建设和管理工作。
建制镇、街道办事处应指定人员负责本地区环境卫生管理工作。
各级城乡规划、环境保护、卫生、工商行政管理、土地管理和公安等部门应协助环境卫生行政主管部门，做好城市环境卫生的规划、建设和管理工作。
各级城市人民政府应加强宣传教育，普及城市环境卫生的科学和法律知识，不断提高市民遵守环境卫生法律、法规的自觉性和讲究公共卫生道德水平，增强市民的环境卫生文明意识。

第二章 环境卫生维护管理
第七条 城市环境卫生行政主管部门，应认真组织做好城市环境卫生的维护和管理。保证城市环境的整洁，达到国家和省规定的环境卫生标准。
第八条 城市内禁止下列行为：
（一）随地吐痰、便溺；
（二）乱丢烟蒂、瓜果皮核、纸屑、纸钱、包装品等废弃物；
（三）从室内、车内向外抛弃废弃物；
（四）在城市道路、游园广场、绿地等露天场所烧纸、焚烧垃圾和树叶等物品；
（五）随便丢弃垃圾或倾倒、遗撒污水、粪便；
（六）其它有碍城市环境卫生的行为。
第九条 任何单位和个人不得挤占、堵塞用于清运垃圾、粪便的作业场所和通道。因堵塞清运通道造成垃圾积存、粪便溢出的，由责任单位或责任人负责清运，也可以委托环卫部门实行有偿清运。
第十条 单位或个人对其使用、管理的建筑物、构筑物、广告、橱窗、雕塑、绿地和各类户外设施及其周围，应负责定期清理，保持清洁。
第十一条 城市集贸市场和易产生垃圾的摊点必须自设垃圾容器，并保证其经营场所及环境卫生行政主管部门划定的责任区内符合规定的环境卫生标准。
第十二条 建设、施工单位应负责做好建设区域内的环境卫生工作，施工中产生或撒落的废弃物必须及时清运，施工现场临时设施和堆放物品不得有碍环境卫生；从施工现场驶入城市路街的车辆，车轮不得沾带泥土。
工程竣工后，应及时修整场地，清运垃圾残土，保证竣工后场地整洁。
凡挖掘道路的单位，施工时应有保护环境卫生的措施；工程竣工时，应及时清除残渣余土，做到工完路清。
第十三条 在城市内，维修和疏通下水道、排水井、铺设人行道砖和修剪人行道树木等作业产生的污物、树枝等垃圾必须随产随清。
第十四条 单位和个人进行庆典等活动，对其撒落的彩纸、宣传品、包装纸等废弃物，必须当即自行清扫干净。
第十五条 城市客运机动车辆的废票及废弃物，应集中处理，不得沿途遗弃。经批准允许进入城市的畜力车，必须按规定的时间和路线进城，并保证车容整洁，畜粪不得落地。
第十六条 城区内运输流体、散体物品及清运垃圾的运输车辆应当按规定采取封闭、捆扎、覆盖等措施，严防沿途泄漏、遗撒、飞扬。装卸货场地应做到车离场清。
第十七条 环境卫生作业单位应加强对所负责的区域及道路、街巷、公共场所等处的清扫保洁工作，主要道路、街巷、繁华地区和公共场所要专人负责，做到晨扫夜运，随时保洁。
严禁将垃圾扫入排水井、下水道等处。
第十八条 单位和个人应当按照环境卫生行政主管部门的规定排放、倾倒垃圾。
单位排放垃圾，应取得垃圾排放许可证，按规定缴纳垃圾排放、处理费。
居民倾倒垃圾，实行定时、定点排放制度，并按规定缴纳生活垃圾管理费。
第十九条 冬季降雪后，所有单位和居民均应按市及区、市、县人民政府划定的卫生责任地段参加清除冰雪义务劳动，以保证交通畅通和环境整洁。任何单位和个人不得向积雪和雪堆内倾倒垃圾、污物。

第三章 环境卫生责任分工
第二十条 环境卫生工作实行统一领导，分工负责，条块结合，以块为主的管理原则，各单位和居民，都应接受区、市、县人民政府和街道办事处的统一组织和安排，并应接受环境卫生行政主管部门的监督检查。
第二十一条 城市路街清扫保洁工作按下列分工负责：
（一）城市主要路街和繁华区域的街巷及广场、立交桥、人行天桥等处的清扫保洁，由环卫部门负责；
（二）居住区内的其它街巷、庭院，由街道办事处或乡镇人民政府负责；
（三）临时占用道路或单位内部的道路由占用或使用人负责。
第二十二条 飞机场、火车站、公共汽车始末站、港口、影剧院、博物馆、展览馆、体育馆（场）、海水浴场和公园等公共场所的清扫保洁，由各经营管理单位自行负责。
第二十三条 机关、团体、部队、院校、企事业单位和城市居民，除认真搞好本单位（户）的环境卫生外，还应认真执行市及区、市、县人民政府制定的门前环境卫生责任制，做好责任区内的清扫保洁工作。
第二十四条 各类集贸市场、摊点、停车场等处的清扫保洁，由管理、经营单位或经营人负责。
第二十五条 城市新区开发和旧区改建工程交付使用前的环境卫生由建设单位负责。
第二十六条 城市公厕的清扫保洁由产权单位负责，单位使用的旱厕清扫保洁由使用单位负责，居民旱厕由街道办事处或乡镇人民政府组织清扫保洁。
城市公厕及单位、居民旱厕、化粪池的粪便统一由环卫部门清运处理。
第二十七条 医院、疗养院、屠宰场、生物制品厂等产生的垃圾应单独密封存放，由本单位集中进行无害化处理。本单位无条件处理的，应委托环卫部门统一组织清运集中处理；含毒工业垃圾由产生单位按规定处理，严禁将含毒、含菌垃圾混在生活垃圾、残土、炉渣中排放清运。
第二十八条 城市居民生活垃圾由环卫部门统一负责清运；非居民生活垃圾由垃圾产生单位或个人负责清运，也可委托环卫部门有偿清运。
第二十九条 城市港口客货码头，作业范围内的水面由港口码头管理部门责成作业者清扫、保洁。
在大连市辖区水域行驶或停泊的各类船舶上的垃圾、粪便由船舶负责人依照国家、省、市有关规定组织处理。

第四章 环境卫生设施管理
第三十条 环境卫生设施是指环境卫生公共设施和维护环境卫生、作业的专业设施以及所需的基地、场所，包括公共厕所、垃圾容器、环卫专用车辆、废弃物转运站、垃圾（粪便）处理场、车辆清洗站、环卫工作间及其附属设施等。
第三十一条 城市环境卫生设施建设必须纳入城市建设总体规划。
城市环境卫生设施应美观实用，并与周围环境和城市功能相协调。
第三十二条 城市新区开发和旧区改建时应按国家规定，将环境卫生设施与其它工程配套建设，同时设计、同时施工、同时验收，所需经费纳入建设工程概算。
城市内新建的多层和高层建筑应设置封闭式垃圾通道或垃圾贮存设施，并修建清运垃圾车辆通道。
第三十三条 凡新建、改建、扩建公共环卫设施，其设计和验收必须由环境卫生行政主管部门参加。环卫设施竣工验收合格后方可投入使用，其中由环境卫生行政主管部门管理的设施，其产权全部交政府，由政府委托环境卫生行政主管部门管理和维护。
第三十四条 环卫部门应在街道、广场等地按国家规定修建、改建公共厕所和设置封闭式垃圾容器、果皮箱等设施。达到国家规定标准的公厕，经审批可实行收费管理。
集贸市场、商场、大型集会场所，以及公园、海水浴场、机场、车站、码头、医院等公共场所，其主管单位都应按国家规定修建公共厕所、垃圾收集容器等环境卫生设施，对群众免费开放，并配备专人管理。
市区内建筑工地和公共场所需要设置临时厕所的，应设置按环卫部门设计要求制做的移动式水冲厕所。
第三十五条 任何单位和个人不得损坏和擅自拆除、迁移、占用、封闭各种环境卫生设施，确因建设需要必须拆除的，建设单位必须事先提出拆迁方案，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区报市环境卫生行政主管部门批准，其它区、市、县报所在地环境卫生行政主管部门
批准，由拆迁单位先建后拆或按规划要求办理。
第三十六条 环境卫生行政主管部门应建立健全城市环境卫生设施档案制度，及时收集、整理有关环境卫生设施图纸及各种资料，准确掌握环境卫生设施规划、建设情况，为城市规划、建设和管理服务。

第五章 奖励与处罚
第三十七条 认真执行本条例，在城市环境卫生的规划建设和管理工作中作出显著成绩的单位和个人，由市及区、市、县人民政府或环境卫生行政主管部门给予表彰和奖励。
第三十八条 违反本条例的，由环境卫生行政主管部门或其委托的单位给予批评教育、警告、责令限期改正等处罚，造成经济损失的，责令赔偿经济损失，对有下列行为之一的可以并处罚款：
（一）违反第八条第（一）、（二）、（三）项规定的，处二元至十元罚款；
（二）违反第八条第（四）、（五）、（六）项和违反第十七条第二款规定的，处十元至二十元罚款；
（三）违反第十一条，第十二条，第十三条，第十四条，第十六条规定的，处五十元至五百元罚款；
（四）违反第十八条规定的，按每车垃圾处五十元以下罚款；
（五）违反第二十一条，第二十二条，第二十三条，第二十四条和第二十五条规定的，视情节轻重，施行经济处罚或追究行政责任；
（六）违反第二十七条规定将含毒、含菌垃圾混在生活垃圾、残土、炉渣中排放的，处五百元至三千元罚款，情节严重的加倍罚款；
（七）违反第三十五条规定损坏和擅自拆除、迁移、占用、封闭环境卫生设施的，处五百元至二千元罚款。
第三十九条 凡不符合城市环境卫生标准的环境卫生设施，由环境卫生行政主管部门会同城乡规划部门，责令有关单位限期改建或者拆除；逾期未改建或者未拆除的，经当地人民政府批准，由环境卫生行政主管部门会同有关部门强制拆除，并处一千元以下罚款。
第四十条 实施行政处罚，由处罚机关下达处罚通知书。罚款须使用财政部门统一印制的罚款票据，罚款全部上缴同级财政。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事
人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十二条 盗窃、破坏各类环境卫生设施以及侮辱、殴打环境卫生工作人员或者阻挠其执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 环境卫生工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十四条 大连市人民政府可依照本条例制定单项行政规章。
第四十五条 本条例应用中的具体问题，由大连市人民政府负责解释。
第四十六条 本条例自1994年2月1日起施行。



1993年11月26日