九江市商品房价格管理实施办法
江西省九江市人民政府
九江市人民政府文件
市府发（１９９６）５１号
关于颁发九江市商品房价格管理实施办法的通知
各县（市、区）人民政府，庐山管理局，市直各部门，中央、省驻市各单位，市属各单位：
《九江市商品房价格管理实施办法》已经市政府第三十次市长办公会通过。现予发布施行。
一九九六年十二月二十三日
九江市商品房价格管理实施办法
第一条 为加强商品房价格管理，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院国发（1993）60号文件以及省政府第38号令颁布的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法所称商品房是指具有开发经营资格的各类房地产开发公司（包括外资、私营企业）在我市境内开发经营（包括委托建、定向销售）的各类房屋。
第三条 各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价相结合的管理形式。
第四条 政府为民兴建的经济适用住房、安居工程住宅价格实行国家定价；一般商品住宅和非住宅商品房价格实行国家指导价；向外国人、华侨、港澳同胞出售的豪华住宅及别墅商品房价格可以实行市场调节价。
第五条 商品房价格由成本、利润、税金、地段差价、楼层、朝向差价和附加费等因素构成。
（一） 成本
1、土地征用拆迁安置补偿费：包括征地费、安置费及原有建筑物等的拆迁补偿费。根据国家对国有土地出让、转让等有关规定和市政府《城市房屋拆迁管理试行办法》执行。
2、勘察设计及前期工程费：包括总体规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用。
3、建筑安装工程费：即工程建筑造价。根据建筑安装工程采用的施工方式，按施工预算或实际发生数计算。
4、城市基础设施、配套建设费和小区非营业性配套工程费：主要包括室外工程费、附属工程费和小区非营业性配套公共建筑的建设费。
5、省级以上价格主管部门确定的价格审验费及其它法定收费。
6、管理费：以本款式1——4项之和为基数提取3%计入成本；
7、货款利息：根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用货款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目等具体情况确定。
（二）利 润
以本办法第五条成本核算1——4项之和为基数核定，一般商品住宅提取决8%，非住宅商品房提取胜10%，向外国人、华侨、港澳台胞出售的住宅及别墅式商品房提取15%。政府为民兴建的经济适用住房及安居工程住房按成本价确定最终销售价。
（三）税金
按国家规定的税种及税率执行。
（四）地段差价
按房屋所处不同地段，依据物价部门核定的基准售价，商品住宅一类地段加价不不过15%；二类地段加价不超过去10%；三类地段加价不超过5%，非住宅商品房一类地段加价不超过50%，二类地段加价不超过25%，三类地段加价不超过去时10%。
（五）楼层、朝向差价
整栋出售的商品住宅和非住宅不考虑楼层、朝向差价，零星出售的商品住宅各层次的差价比率，按核定的基价在不超过10%的幅度内增减核定；商品房的朝向差价不超过5%的比率增减核定不同朝向的房屋价格。楼层、朝向差价增减百分比的代数和应分别趋近于零。
第六条 商品房价格实行申报审验核批制度
各开发企业均需按照上述价格构成从来掌握，不得弄虚作假、乱摊成本费用。在前期工程结束时，根据工程预算和批准的建设计划，实是求是向物价部门申报商品房价格构成，经物价部门审验后，方可进入商品房价格。
第七条 物价部门依据审验核批价格。
按本办法第四条规定，属于国家定价管理的商品房，最终销售格必须严格按核定价格执行；
属于国家指导价管理的一般商品住宅和非住宅商品房，在物价部门核定基准价格基础上，销售价格允许上下浮动。上浮幅度可根据市场供求情况自行确定，超过基准价部分，税后90%企业留用，10%上交政府作为市场价格调节基金的补充；
属于市场调节价格管理的商品房其价格放开，但最终销售价格必须向物价部门申报备案，同时按销售收总额的1%上交政府作为市场价格调节基金的补充。
上述市场价格调节基金均由物价部门代征。
第八条 各县（市）和庐山管理局区域内开发的商品房价格，由同级物价部门进行审验、核批；浔阳、庐山两区区属企业开发的商品房价格由区物价部门进行价格初审，报市物价部门终审；除此之外，所有驻市城区范围内开发企业所开发的商品房，其价格均由市物价管理。
第九条 商品房开发经营单位可根据审验后核定的价格预售商品房屋。对因开发过程中发生的合理的不可预见的开发建设费用，确需调整价格时应按照规定的程序和管理权限及时申报调整。
第十条 各级物价部门必须严格按照本办法规定的商品房计价因素和各项收费规定审验核批价格，坚决制止各种随意扩大计价范围，更改计价办法，乱提费率以及乱摊成本费用等价格违法行为。
第十一条 在本市范围内从事商品房开发经营的单位，必须严格执行本办法的各项规定，及时向物价部门申报不按规定办理申报备案手续，自行定价、擅自提价、拒交市场价格调节基金的，其开发的商品房不得进入交易市场，各级物价检查机关将按《中华人民共和国价格管理条例》，省政府第38号令颁的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等从严查处。
第十二条 本实施办法由市物价局负责解释。
第十三条 本实施办法自公布之日起施行。
附 表：
九江市城区商品房开发地段划分表
一类区：大中路：火车站——八角石
环城路：滨江路口——丁官路口
庚亮南路、北路（1号——末号）
交通路：（1号——末路）
浔阳路：新桥头——长途汽车站
滨江路：铁桥头——都天巷口
浔阳西路：天鹅电影院——三马路口
二类区：庐山路：新桥头——人民路口
浔阳东路：长途汽车站——长虹立交桥
十里大道：三中门口——十里大楼
一、二、三马路
甘棠北路、南路
长虹大道
滨湖路
环城路：丁官路口——南门口
九江开发区
三类区：滨江路：都天巷口——锁江楼
浔阳西路：三马路以西——南浔铁路交叉口
人民路
南湖路
前进东路
四类区：除一、二、三类区以外各地段
辽阳市企业工资集体协商规定
辽宁省辽阳市人民政府
辽阳市人民政府令
第107号
《辽阳市企业工资集体协商规定》业经2008年6月25日辽阳市第十四届人民政府第5次常务会议讨论通过，现予发布实施。
市长 唐志国
二00八年十一月十六日
辽阳市企业工资集体协商规定
第一条 为建立社会主义市场经济条件下企业内部分配增长和支付保障机制，促进企业劳动关系的协调与稳定，根据有关法规、规章的规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 我市行政区域内企业方与职工方代表就本企业工资调增及相关福利待遇等进行协商签订工资协议的，适用本规定。
第三条 本规定所称工资集体协商，是指企业工。会或者职工代表与企业代表依据法律、法规和有关政策，就企业内部工资分配制度、分配形式、支付办法和收入水平等问题进行平等协商，并在协商一致的基础上签订工资协议的行为。
本规定所称工资协议，是指职工方与企业方专门就工资事项签订的集体合同。
第四条 企业工资集体协商应当遵守有关法律、法规，兼顾企业长远发展和劳动者的具体利益，遵循职工实际工资水平在企业发展的基础上正常合理增长的原则。
第五条 企业工资集体协商的双方具有平等地位，在协商中应当相互尊重另一方。不得歧视和将本方的意志强加于另一方。
第六条 依法订立的工资协议对企业和职工具有同等约束力。双方必须全面履行工资协议所确定义务，任何一方不得擅自变更或者解除工资协议。
职工个人与企业订立的劳动合同中关于工资报酬的标准不得低于工资协议规定的最低标准。集体协商确定的工资标准不得低于市政府规定的最低工资标准。
第七条 市、县（市）区人民政府劳动行政部门是本行政区域内企业工资集体协商的主管部门（以下称“工资主管部门”），依法对企业工资集体协商的情况进行审查、指导、协调和监督检查。
市、县（市）区工会组织协助工资主管部门对所辖区域内的企业工资集体协商工作实施支持、指导等工作。
第八条 实行企业工资集体协商的双方应当确定本方的工资协商代表，双方的代表人数应当对等，一般为每方3至9人，代表资格不得重复。
企业方代表由企业确定，首席代表由企业法定代表人担任。
职工方代表由职工大会或者职工代表大会民主推选产生，首席代表由企业工会主席担任。未建立工会组织的企业，职工方代表以及首席代表由企业上级工会组织职工民主推选，并得到过半数职工的同意。
第九条 工资集体协商会议由协商双方首席代表轮流主持，协商会议记录员由双方协商指定。
首席代表因故不能出席工资集体协商会议的，由其书面委托1名本方协商代表代理。
第十条 协商双方可以书面委托企业以外的专业人士作为本方协商代表的代理人。受委托人数不得超过本方代表的三分之一。
第十一条 企业应当保障协商代表履行职责的必要工作时间和期间工资、奖金、补贴、保险福利等待遇不受影响。职工协商代表自担任代表之日起5年内除因本人提出或者工作过失外，企业不得与其解除劳动合同；企业非全部停产的，不得安排职工协商代表下岗。
第十二条 建立工会组织的企业，职工方代表和首席代表的更换由企业职工大会或者职工代表大会确定。未建立工会组织的企业，职工方代表和首席代表的更换，由该企业上级工会组织召开职工大会或者职工代表大会征得过半数职工的同意确定。
第十三条 工资集体协商一般包括以下内容：
（一）企业工资分配制度，工资标准和工资分配形式，计件工资定额标准；
（二）企业最低工资标准；
（三）职工工资水平及其调整幅度；
（四）延长工作时间和节假日加班付酬标准；
（五）职工奖金、津贴、补贴等分配方法：
（六）职工试用期及工伤、病假、事假、产假、婚丧假期的工资待遇；
（七）企业工资支付形式、支付时间和办法；
（八）工资协议的期限和终止条件；
（九）工资协议的违约责任；
（十）双方认为应当协商约定的其他事项。
第十四条 实行企业工资集体协商时可以参照下列因素
（一）外部因素
1.行业、企业的仍成本；
2.本市、本行业的职工平均工资水平；
3.工资主管部门发布的工资指导线；
4.本市城镇居民消费价格指数；
5.本市劳动力市场价位情况；
6.劳动力市场供求情况；
7.国家利率、税率和汇率等杠杆的变动情况。
（二）内部因素
1.企业实现利润；
2.企业劳动生产率；
3.企业工资利税率；
4.企业资本收益率；
5.企业职工工资总额和职工平均工资；
6.企业工资支付能力。
第十五条 协商双方都有权提出协商的要约。一方提出要约的，相对方应当在15日内给予答复，任何一方无正当理由不得拒绝协商。
提出协商要约和作出答复的，应当采用书面形式。
第十六条 协商双方应当如实向对方提供协商所需的有关情况和资料。对法律、法规和规章规定的应当保密或者属于企业商业秘密的，不得泄露。
第十七条 工资集体协商的具体内容、时间、地点由双方共同商定。
第十八条 集体协商未能达成一致意见或者出现事先未及预料的情况时，经协商双方同意可以暂时中止协商。中止期限及恢复协商的时间、地点、内容由协商双方共同商定。中止原因消除的，应当及时恢复协商。中止协商时间累计不得超过30日。
第十九条 双方协商达成一致意见后，可以由双方共同或者委托一方起草工资协议草案。
第二十条 工资协议草案应当提交职工代表大会或者职工大会审议。职工代表大会或者职工大会未能通过的，双方协商代表应当在lO日内对工资协议草案进行再次协商和修改。协商修改后的工资协议草案应当重新提交职工代表大会或者职工大会审议。
第二十一条 经过职工代表大会或者职工大会讨论通过后的工资协议，应当由协商双方首席代表签字、盖章。
第二十二条 企业应当于工资协议签订后7日内，将工资协议文本1式3份和有关资料报送当地工资主管部门审核。企业工会应当同时将工资集体合同文本报送上一级工会备案。
工资主管部门应当自收到工资协议文本15日内依法对工资协议的签订主体资格、工资协议内容和签约程序等进行审核，并将审核结果书面送达工资协议签约双方。工资主管部门审核提出异议的，协商双方应当按照签订工资协议的程序，对异议部分进行修改，重新报送。工资主管部门逾期未提出异议的，工资协议自行生效。
上一级工会对工资协议有异议的，应当在审核期内向工资主管部门提出书面意见。
第二十三条 企业应当自工资协议生效之日起10日内，以书面形式向全体职工公布。职工有权查阅工资协议文本。
第二十四条 工资协议的有效期为1年。职工和企业双方可以在原工资协议期满前60日内，向对方书面提出协商意见书，进行下一轮的工资集体协商。
第二十五条 企业与职工应当全面履行生效的工资协议。
企业应当建立监督检查组织和制度，对工资协议履行情况每年进行不少于1次的监督检查。
企业工会劳动法律监督部门可以对工资协议进行监督检查。
第二十六条 有下列情形之一，致使工资协议部分或者全部无法履行的，双方均可提出变更、中止或者解除工资协议的要求：
（一）订立工资协议所依据的法律、法规、规章和政策已经修改或者变化；
（二）订立工资协议所依据的客观情况或者企业生产经营状况发生重大变化；
（三）不可抗力；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
工资协议变更、中止或者解除应当以书面形式提出。提出变更、中止或者解除工资协议的一方，应当说明理由并提供相关的依据。
第二十七条 变更或者解除工资协议应当经双方协商一致。
企业应当在解除工资协议7日内书面告知审核协议的工资主管部门。
第二十八条 工资协议期满或者双方约定的终止条件出现时，协议即自行终止。
第二十九条 因履行工资协议发生争议，双方协商解决不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第三十条 协议有效期内，因过错致使协议不能履行的，过错方除应当继续履行协议外，还应当承担相应的违约责任。
第三十一条 企业擅自变更或者解除职工工资集体协商代表劳动合同的，由工资主管部门责令企业恢复其工作，并按照变更或者解除劳动合同前正常工作期间的标准补发应得的劳动报酬和福利待遇，并根据有关规定支付赔偿金。
第三十二条 本规定自发布之日起实施。