山东省济南市人民政府


济南市经济适用住房管理办法


《济南市经济适用住房管理办法》已经市政府第50次常务会议审议通过，现予公布。　



市长 张建国　


二○○七年八月二十四日


　　　　第一条 为改善城市低收入家庭居住条件，规范经济适用住房的建设、交易和管理，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入家庭供应的具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条　本市历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区内的经济适用住房建设、交易和管理，适用本办法。
　　第四条　市房产行政主管部门负责本市经济适用住房的建设、交易和管理工作。
　　区房产管理部门负责购买经济适用住房申请资料的初审等具体工作。
　　发展改革、建设、国土资源、规划、价格等政府有关部门应当根据职责分工，做好经济适用住房的相关工作。
街道办事处(镇政府)应当协助房产管理部门做好经济适用住房的相关工作。
　　第五条 市房产行政主管部门应当会同市发展改革、建设、规划、国土资源等行政主管部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划编制经济适用住房发展规划和年度计划，报市政府批准实施，并建立经济适用住房项目库，做好项目储备。
　　市发展改革部门应当会同市建设、房管、国土资源、规划行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，报省相关部门批准后执行。
　　第六条 经济适用住房建设用地应当以行政划拨的方式供应。
　　禁止将经济适用住房用地进行商品住房开发或者用于其他用途。
　　第七条　经济适用住房套型建筑面积按照国家规定的标准执行。
　　第八条 经济适用住房开发建设按照政府组织、市场化运作的原则，实行项目法人招标。
　　第九条 经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
　　第十条 经济适用住房项目可规划建设用地范围外的市政基础设施由政府组织建设。
　　经济适用住房项目的基础设施和公共配套设施应当与住宅工程同步建设，同步交付使用。
　　第十一条 申请购买经济适用住房的低收入家庭(以下简称申请家庭)应同时具备以下条件：
　　(一)具有市内6区城市居民户口(仍保留承包地或者宅基地的除外)；
　　(二)家庭收入低于市政府公布的经济适用住房年度家庭低收入标准；
　　(三)无房或家庭现有住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的60%(含)；
　　单身家庭除具备以上3个条件外，年龄在35周岁(含)以上的方可申请购买经济适用住房。
　　经济适用住房年度家庭低收入标准和经济适用住房年度家庭住房困难标准由市政府结合本市经济发展水平和本市家庭平均住房水平制定并适时调整，每年向社会公布1次。
　　第十二条 本办法所称家庭成员是指同一户籍、共同居住且具有法定赡养、抚养或扶养关系的人员。
　　家庭成员人均年可支配收入是指家庭扣除交纳所得税和社会保障支出后的工薪收入、经营净收入和其他经常性收入的上一年实际发生的人均收入。
　　家庭现有住房是指家庭成员按照房改政策所购住房、单位的集资建房、拥有的私有住房、正在承租的公有住房、获得货币拆迁补偿的原住房。
　　第十三条 符合条件的低收入家庭只能按本办法的规定购买1套经济适用住房。已购买经济适用住房的，不再参加企业职工集资建房或购买、租住其他政策性住房，不再享受廉租住房保障。
　　第十四条 经济适用住房的销售价格实行政府指导价。其销售基准价格和浮动幅度，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门确定报市政府批准后向社会公布。
　　同地段商品房价格参照标准，由市价格行政主管部门会同市房管行政主管部门、市财政部门确定报市政府批准后向社会公布。
　　第十五条 符合条件的低收入家庭按照经济适用住房销售价格购买经济适用住房时，应当扣除已有的下列住房面积，扣除部分按照同地段商品房价格购买：
　　(一)按照房改政策已购住房；
　　(二)单位的集资建房；
　　(三)正在承租的公有住房；
　　(四)获得货币拆迁补偿的前3项原住房。
　　按照同地段商品房价格购买与按照经济适用住房价格购买的差价款作为本市住房保障资金，缴入市财政，实行收支两条线管理。
　　第十六条　符合本办法第十一条规定的申请人应当持家庭户籍证明、家庭成员身份证明及所在单位(无工作单位的由街道办事处、镇政府)出具的收入和住房证明，向户籍所在区房产管理部门提出定向购买经济适用住房申请。
　　第十七条 区房产管理部门对申请人提供的证明材料进行初审，时限为15日。
　　经初审符合条件的，将初审结果在申请人所在单位(居住地和户籍所在地的街道办事处、镇政府)进行公示，公示期为10日。公示期内有异议的，由区房产管理部门会同单位或者街道办事处、镇调查。
　　公示期满无异议的或者经调查核实符合条件的，由区房产管理部门签署意见并于5日内报送市房产行政主管部门。
　　市房产行政主管部门应当对收到的有关材料进行审核，并在15日内向符合条件的申请人签发《购买经济适用住房资格证》；对于不符合条件的，应当向申请人书面说明理由。
　　第十八条 建设的经济适用住房符合预售(销售)条件时，市房产行政主管部门应当向社会发布销售信息，告知持有《购买经济适用住房资格证》的申请人报名参加购房排序。
　　购房排序应当在市房产行政主管部门的组织下进行，采取公开摇号或者抽签等方式确定。
　　申请人按确定的购房排序依次选择房号，并与房地产开发企业签订房屋买卖协议，房地产开发企业不得将经济适用住房售予未进入购房排序的申请人。
　　第十九条　经济适用住房建设单位对其组织建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
　　建设单位应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担保修责任。
　　第二十条 符合条件的家庭购买经济适用住房后，应按规定办理权属登记。市房产行政主管部门、市国土资源行政主管部门在办理权属登记时，应当在权属证明上分别注明经济适用住房、划拨土地。
　　第二十一条　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由市政府按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向市政府交纳土地收益等价款，市政府可优先回购。具体交纳比例由市政府确定。
　　居民购买的经济适用住房，在未按前款规定向市政府缴纳相关费用并依法办理有关手续之前，不得用于出租经营。
　　第二十二条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由市政府按规定回购。
　　第二十三条 房地产开发企业擅自提高经济适用住房销售价格的，由市价格行政主管部门依法进行处罚。
　　第二十四条 房地产开发企业向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，由市房产行政主管部门责令其限期收回;不能收回的，由房地产开发企业补缴经济适用住房与同地段商品房价格差价，并由城市管理行政执法部门处以10000元以上30000元以下的罚款。
　　第二十五条 购房人弄虚作假、隐瞒真实情况，骗购经济适用住房的，由市房产行政主管部门追回已购住房或者由购买人按同地段商品房补足购房款，并由城市管理行政执法部门处以1000元罚款。
　　第二十六条 经济适用住房主管部门以及其他行政机关的工作人员，有下列行为之一的，依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)未按规定程序和条件进行申请人资格审查；
　　(二)弄虚作假，协助申请人隐瞒真实情况；
　　(三)索取和收受他人财物；
　　(四)不依法履行监督管理职责或者监督管理不力。
　　第二十七条 各县(市)经济适用住房的建设、销售和管理工作参照本办法执行。
　　第二十八条 本办法自2007年9月1日起施行。

辽宁省抚顺市人民政府


印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的通知
抚顺市人民政府


通知
各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》业经市政府72次常务会议通过，现印发给你们，望贯彻执行。

抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）

第一章 总 则
第一条 为加强公有住房售后使用、维修的管理，保护购房人的合法权益，确保居住安全和正常使用，根据《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》和《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市市区按《抚顺市城镇公有住房出售管理办法》向个人出售的公有住房。
第三条 公有住房售后管理坚持产权人自治管理与受委托单位专业管理相结合的原则。
第四条 相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理住房使用、给排水、通行、通风、采光、供暖、维修和环保等方面的关系。
第五条 市房产公用局是市公有住房售后管理的行政主管部门，负责本市公有住房售后管理的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。

第二章 管理机构与职责
第六条 一栋公有住房出售达到30％的，售房单位（原住房产权单位）应在一个月内组织产权人设立房产管理小组（以下简称房管小组），未达到30％的仍由售房单位管理。
房管小组应由售房单位组织本栋住房产权人协商推荐或民主选举产生。产权单位派代表参加房管小组。房管小组成员应由三人以上单数组成。
房管小组成员应热心公益事业，责任心强，有一定组织能力。
第七条 房管小组具有以下职能：
（一）代表和维护产权人的合法权益，负责本栋住房的管理；
（二）听取和反映产权人对住房管理维修等方面建议和意见；
（三）决定本栋住房共用部位和共用设备的维修；监督、审议共用部位和共用设备维修经费的使用情况，负责向产权人筹集维修共用部位和共用设备不足的经费；
（四）协调住房使用和维修纠纷；
（五）执行产权人代表大会的决定。
第八条 住宅小区内的房管小组要接受所在住宅小区管委会的指导和监督。住宅小区管委会的产生、权利和义务按照《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》执行。
第九条 房管小组或小区管委会应组织产权人签订住房使用公约。产权人应遵守住房使用公约。
住房使用公约的范本由市房产行政主管部门统一制定。

第三章 住房使用管理
第十条 使用住房禁止下列行为：
（一）擅自改动住房主体承重结构、外貌、使用性质和共用部位；
（二）擅自占用共用部位；
（三）擅自移装或占用共用设备；
（四）在屋顶上堆放物品；
（五）利用住房从事危害公共利益活动；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十一条 产权人改建住房格局或改变住房主体承重结构，应向市房产行政主管部门申请，经审批后方可施工。对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的同意。
第十二条 产权人改变住房使用用途必须符合下列条件，并经市房产行政主管部门批准：
（一）不得影响住房安全和使用寿命；
（二）不得影响周围环境和市容观瞻；
（三）不得妨碍相邻住户的正常使用。
产权人改变住房使用用途，从事经营性活动，须经市房产行政主管部门批准后，方可向工商行政管理部门办理工商登记。

第四章 住房修缮管理
第十三条 公有住房出售后，二年内出现的装修和设备质量问题，五年内出现的结构问题，由售房单位负责保修。
第十四条 公有住房售后，自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用，由产权人自行承担。上层住房的卫生间、厨房等部位向下层渗水、漏水，应由上层住房的产权单位或产权人负责维修。
自用部位是指户门内的客厅、居室、厨房、卫生间、阳台以及顶棚、内墙、地面、非承重隔断等。
自用设备是指户门内的门窗、卫生器具、照明灯具等。
第十五条 公有住房售后，共用部位及共用设备的维修、更新责任，由该栋住房产权单位和产权人按各自住房建筑面积数量共同承担。
共用部位是指整栋房屋的屋顶、梁柱、承重墙体、基础、楼梯间、走廊通道、门厅、内天井以及外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
共用设备是指整栋房屋共用的下水管道、垃圾通道、电视天线、避雷装置等设备。
共用部位、共用设备，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第十六条 公有住房售后，供水、供电、供暖、燃气设备、电梯、高压水泵、水箱等共用设备的管理、运行、维修、更新，按原有关规定执行。
住房建筑以外的共用配套设施，由有关部门按职责分工进行管理和维修。
第十七条 自用部位和自用设备的损坏，由产权人报修或自行维修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修。
受委托单位接到报修申请后，应按住房管理维修服务合同约定，及时进行维修、更新。
第十八条 维修共用设备时，有关住房应予配合，不得以任何理由阻挠共用设备的维修。因维修共用设备损坏住户有关设备或部位时，修缮单位应予以修复（住户自行装修设备除外）。因相邻住户阻挠维修造成住房及其他人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

第五章 住房维修基金和维修费管理
第十九条 公有住房出售后，应建立住房维修基金和维修费。住房维修基金和维修费分别由售房单位和产权人按下列标准交纳：
（一）市直管房单位按出售住房实际收入40％交纳住房维修基金，自管房单位按出售住房实际收入30％交纳住房维修基金；
（二）产权人按住房建筑面积逐月交纳共用部位、共用设备的维修费，由售房单位或由管委会委托受委托单位收取；一九九七年共用部位、共用设备维修费标准为每建筑平方米0．1元，以后调整时另行公布。
第二十条 住房维修基金和维修费全部存入市住房资金管理中心指定的银行房地产信贷部，由小区管委会专户存储，专账管理。不能形成小区或未组建小区管委会的，住房维修基金由售房单位存储和管理；小区管委会成立后，由售房单位一次将住房维修基金转交小区管委会。小区管委
会可委托受委托管理单位管理具体账务。
第二十一条 住房维修基金存款利息和产权人交纳的维修费及利息作为住房维修经费，专项用于住房共用部位、共用设备维修、更新和小区管委会办公经费支出，不得挪作他用。
第二十二条 住房维修经费使用时，由小区管委会（或售房单位）提出使用计划，经市房产行政主管部门核定后，由市住房资金管理中心审批。未经批准，经办银行房地产信贷部不得划拨。
第二十三条 住房维修经费的收支情况，受委托管理单位应每半年公布一次，接受小区管委会和房管小组、产权单位和产权人的监督。
第二十四条 产权人应按时交纳共用部位、共用设备的维修费。拖欠的，产权转移时，产权管理部门不予办理产权转移变更手续。产权人调换、出售住房时，其交纳的共用部位、共用设备维修费不予退还，继续用于该住房的维修。

第六章 法律责任
第二十五条 产权人违反细则，由小区管委会或受委托管理单位进行批评教育，责令恢复原状或赔偿损失。当事人违反本细则，情节严重或造成严重后果的，由市有关行政主管部门给予行政处罚。
第二十六条 对售房单位、受委托管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题给产权人造成损失的，产权人有权要求修复或赔偿。
第二十七条 有关管理人员玩忽职守，营私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定机关可以申请人民法院强制执行。
第二十九条 当事人因住房使用、维修管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则
第三十条 《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》颁布前向个人出售公有住房的售后管理，按本细则执行。
第三十一条 清原、新宾两县公有住房售后管理参照本细则执行。
第三十二条 本细则由抚顺市房产公用局负责解释。
第三十三条 本细则自发布之日起施行，原《抚顺市公有住房售后维修养护管理暂行办法》（1993年6月30日抚政发〔1993〕76号文）即行废止。




1997年8月22日