吉林省人大常委会


吉林省城市房屋建设综合开发管理条例
吉林省人大常委会


（1989年12月28日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 规划与计划
第三章 工程建设与管理
第四章 开发公司的管理与监督
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了贯彻统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，搞好城市房屋建设综合开发工作，给城市人民创造良好的生产和生活条件，根据国家法律、法规的有关规定，制定本条例。
第二条 城市房屋建设综合开发，是指在城市（含建制镇和独立工矿区）规划区内的新城区建设和旧城区改造中，按照统一规划，统一计划的原则，进行房屋和与其相配套的各项公共、公用和生活服务等设施的建设。
第三条 县以上人民政府应当加强对城市房屋建设综合开发工作的领导。各级建设主管部门负责城市房屋建设综合开发的管理工作。
省、市人民政府应组织有关部门，综合协调城市房屋建设综合开发中的规划、计划、用地、资金、配套建设和规格等事项。
第四条 城市房屋建设综合开发的工程，必须在统一规划、统一计划的指导下，坚持房屋和与其相配套的各项公共、公用设施和生活服务等设施同时设计、同时施工、同时交付使用。
第五条 城市房屋建设综合开发，必须坚持社会效益、经济效益和环境效益的统一。
第六条 凡在我省行政区内从事城市房屋建设综合开发及其有关活动，必须遵守本条例。

第二章 规划与计划
第七条 城市房屋建设综合开发，必须按城市总体规划进行。
市、县建设主管部门要会同有关部门按照城市总体规划和详细规划的要求，编制本行政区的城市房屋建设综合开发规划，报同级人民政府批准，分期实施。
编制本行政区城市房屋建设综合开发规划，要从本地区的财力、物力等实际情况出发，坚持以旧城区改造为主，优先开发基础设施简陋、交通堵塞、环境污染严重的危房区和棚户区。
第八条 城市房屋建设综合开发商品房的年度计划，由省计划部门会同省建设主管部门根据国家计划下达控制指标。
市、县建设主管部门会同计划部门，根据省下达的控制指标，按照城市房屋建设综合开发规划，组织本行政区具体年度计划的实施。
第九条 为保证城市房屋建设综合开发的正常进行，在国家下达城市房屋建设年度计划前，省计划部门可会同省建设主管部门，根据需要与可能，适当进行部分工程的预安排。

第三章 工程建设与管理
第十条 城市房屋建设综合开发工程的建设，应由市、县人民政府责成有关部门通过招标或委托的方式选择城市建设（房屋）综合开发公司（以下简称开发公司）组织实施。双方应签订合同。合同内容应包括开发工程的位置、面积、竣工期限、工程质量、配套建设要求及经济责任等。


开发公司通过招标择优选定勘察、设计和施工单位，具体进行工程建设。
第十一条 城市房屋建设综合开发，必须按照先勘测设计后施工，先地下后地上的基本建设程序进行。
第十二条 城市房屋建设综合开发应注意城市的传统风貌和地方特色。
民族自治地方的城市房屋建设综合开发应注意民族风格。
第十三条 城市房屋建设综合开发中的动迁工作，按省制定或批准的地方性法规的规定执行。具体办法，可由县以上人民政府制定。
第十四条 市、县人民政府对城市房屋建设综合开发工程要减免征收基础设施配套费和环境效益费；对符合城市规划要求，经批准的个别零星插建项目，要加收基础设施配套费和环境效益费。具体减征、免征和加收幅度，按省人民政府的有关规定执行。
第十五条 城市房屋建设综合开发的各项工程建设，必须坚持百年大计、质量第一的原则，保证工程质量。
工程建设中，施工单位必须按照设计图纸要求和施工规范精心施工。开发公司和质量监督部门要按国家有关规定进行工程监督、质量检查。
工程竣工后，各级建设主管部门要按照分级管理的原则，组织有关部门依照国家验收规范的规定和合同约定的内容，对单体工程和配套工程进行全面验收。对不符合要求的，均不得验收。
城市房屋建设综合开发工程从交付使用之日起，开发公司应对工程质量问题负责保修一年。
第十六条 各级人民政府要加强对城市房屋建设综合开发商品房的价格管理和监督。
商品住宅实行国家指导价格，执行报批制度。由开发公司按工程的预算成本、计划利润和税金等因素核算预定价格，申报所在市、县建设主管部门、物价部门和建设银行共同审定。工程竣工验收后，开发公司应报售前价格，由物价部门复审定价。
营业性用房实行市场调节价格。必要时，市、县人民政府可实行最高限价。
公用设施、生活服务设施和代建房屋的价格，按合同约定执行。
第十七条 城建、房产、市政、公用、电力、邮电等有关部门要加强对城市房屋建设综合开发的技术档案和其它资料的管理。
第十八条 城市房屋建设综合开发工程交付使用后，当地人民政府要按照权属管理和专业管理相结合的原则，组织有关部门做好房屋和各项设施的管理和维护。
第十九条 除按本条例第二十一条规定，依法登记注册的开发公司外，任何单位和个人，不得以任何名义开发经营商品房。

第四章 开发公司的管理与监督
第二十条 开发公司是具有法人资格的经济实体。其主要任务是，通过投标或接受人民政府有关部门委托，按照合同约定，进行城市房屋和与其相配套各项设施的建设，并以转让、出售、出租、抵押等方式经营商品房。
第二十一条 开办开发公司必须符合国家建设部门关于《城市建设综合开发公司资质等级标准》规定中所要求的资金、人员、开发能力等条件，由主管部门填写省建设主管部门制发的《资格审查批准书》，由各市、县逐级审核，报省建设主管部门审查合格后，发给《资格证书》。各级
工商行政管理部门按有关规定审核，并凭《资格证书》办理登记注册和法人登记，发给营业执照。
开发公司持有《资格证书》和《营业执照》，方可从事开发经营活动。
省建设主管部门对开发公司的资质等级要建立定期复审制度。
第二十二条 各级财政、税务、审计等部门以及开发公司的主管部门和建设银行要加强对开发公司财务的管理和监督，开发公司要按有关财务管理规定进行结算和上报财务报表。
开发公司一律在当地建设银行开户。
第二十三条 本条例公布前开办的开发公司，要按本条例第二十一条的规定，重新进行资质等级审查，更换营业执照。
第二十四条 开发公司跨地区承揽城市房屋建设综合开发工程，需经省建设主管部门批准，并须按规定将部分自备的开发工程资金存入工程所在地的建设银行，办理临时营业手续，方可进行开发经营活动。

第五章 奖励与处罚
第二十五条 凡执行本条例，对城市房屋建设综合开发有特殊贡献的单位和个人，各级人民政府应予以表扬或奖励。
第二十六条 违反本条例第四条规定，房屋建设与各项设施未能同时交付使用的，开发公司必须修补齐全；给用户造成经济损失的，开发公司应负赔偿责任。
第二十七条 违反本条例第十五条规定，发生工程质量事故造成严重损失的，要按规定追究有关人员的责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第二十八条 违反本条例第十六条规定，不按物价部门批准的价格执行的，由物价部门没收非法所得，并对单位负责人和直接责任者分别处300元至500元罚款。
第二十九条 违反本条例第十九条规定的，由工商行政管理部门没收所经营的商品房或全部非法所得，并视其情节轻重，追究单位负责人和直接责任者的责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第三十条 违反本条例第二十四条规定，未经批准擅自跨地区进行城市房屋建设综合开发活动的，由省建设主管部门收回其《资格证书》，并责令其停工。造成经济损失的，由开发公司负赔偿责任。

第六章 附 则
第三十一条 本条例自公布之日起施行。
省内过去有关规定与本条例有抵触的，按本条例执行。



1990年1月3日
从本案看违约金与损害赔偿金的关系
浙江海通联合律师事务所 胡勇军律师

【案例】
原告与被告于2005年2月10日订立了一份购销轴承2000套的合同，合同规定每套价400元，总价款80万元，交货期为2005年4月30日。合同规定：“如果逾期交货，乙方(被告)应向甲方(原告)支付违约金10万元。”合同订立后，被告由于多方面原因未能按合同约定的期限交货，原告多次催促，被告一直拖延交货。原告为解燃眉之急，为了履行与其他企业签订的产品购销合同，被迫从市场上以每套420元的价格购进2000套相同规格的轴承。嗣后，原被告就违约赔偿问题发生争议，原告遂向法院起诉，要求被告支付违约金10万元并赔偿损失4万元。

【争议】
本案在审理中，对被告已构成违约并应承担违约责任问题并没有分歧意见，但关于被告应承担何种责任，则存在着不同的观点：
第一种观点认为：因被告的违约行为给原告造成了损失，故应赔偿原告经济损失4万元；
第二种观点认为：原被告已在合同中明确约定了违约金条款，应视为双方对损害赔偿的预先设定。在被告违约时，应适用违约金条款由被告支付违约金10万元；
第三种观点认为：原被告在合同中约定了违约金条款，在合同履行过程中被告违约行为又造成了原告的经济损失事实发生，故应同时适用违约金条款和法定损害赔偿金，被告除应支付违约金以外，对原告所受的损失还应予以赔偿，即共赔偿给原告14万元。

【评析】
以上三种意见不仅各自的立论基础不同，而且其认定的结果也有相当的差异，原因在于人们对于约定违约金条款与法定损害赔偿额的适用关系存在着不同的理解。实践中，在违约发生以后，常常发生支付违约金的责任与损害赔偿责任的并存和选择问题。
违约金与损害赔偿两者的关系主要取决于一国立法对于违约金性质的规定。在英美法中，因强调违约金的补偿性，因此违约金实际上取代了预定的损害赔偿方式，而大陆法因承认违约金的补偿性和惩罚性，因而不同性质的违约金与损害补偿分别发生着不同的联系。
我国合同法规定的违约金是补偿性违约金，《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条的立法精神包括：
1、应优先适用约定违约金条款，只有在约定的违约金低于或过分高于实际损失的情形下，才予以增加或适当减少。这样做的理由有二：一是充分尊重当事人预先确定损失赔偿额的自由，二是违约金本身优势所在，其支付避免了损害赔偿方式适用中常常遇到的计算损失的范围和举证的困难，从而节省了计算上的花费，甚至可避免旷时费神的诉讼程序。
2、法定损失赔偿额对违约金的适用具有约束性。约定违约金条款生效后，其具体的违约金数额确定还有赖于实际损失额的大小，以实际损失额为参照标准进行或升或降的调整。
3、我国的约定违约金具有一定的惩罚性。只有当约定违约多过分高于造成的损失时，司法机构才可予以适当减少，由此可见，立法者是允许约定违约金适当高于实际损失额的，此时司法机关无需再进行调整。既然允许约定违约金适当高于实际损失额而适用，那么其高出部分正好体现出约定违约金的惩罚性。
基于我国现在行立法关于约定违约金与法定损害赔偿的规定，实际上承认了优先适用违约金条款的原则。因此，本案中原告只能根据购销合同中的有关违约金条款的规定，要求被告支付违约金10万元，而不能再另行要求被告承担4万元的赔偿损失，除非原告的实际损失额高于约定的违约金才能要求司法机关予以增加差额部分。另一方面，我国合同法上确定的约定违约金是补偿性违约金而非惩罚性违约金。补偿性违约金是损失赔偿额的预定，故无论发生了何种违约形态，补偿性违约金的支付均应与违约损失相适应。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。至于何为“过分高于”，如何“适当减少”，应由法官行使自由裁量权进行裁判。具体到本案中，原告的经济损失为4万元，违约金为10万元，相差两点五倍，依一般认识，可以认定为过分高于，可由人民法院予以适当减少。当然，人民法院不经当事人申请，不宜主动依职权去减少或增加约定违约金额。

浙江海通联合律师事务所 胡勇军律师
杭州市南山路171号
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