河南省周口市人民政府


周政[2003]72号

周口市人民政府关于印发《周口市土地登记办法》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门：
现将《周口市土地登记办法》印发给你们，请认真遵照执行。



二○○三年八月十三日


周口市土地登记办法

第一章 总则
第一条 为加强土地管理，规范土地登记行为，保护土地所有者、使用者和他项权利者（以下统称土地权利人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《土地登记规则》等有关法律法规，结合本市实际，特制订本办法。
第二条 本办法所称土地登记是指市、县（市）人民政府依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利（以下简称土地权属）进行审查确认、登记造册、颁发证书的行为。
第三条 本市行政区域内土地权属的取得、设定、转移、变更、终止，均应依照本办法规定进行登记。未经登记的土地使用权，不得转让、出租、抵押。依法登记的土地权属受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 土地登记以宗地为基本单元。
宗地是指由土地权属界线封闭的地块。
第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
第六条 市、县（市）人民政府国土资源部门是土地权属的登记机关，具体负责本行政区域内土地登记工作。
第二章 登记申请
第七条 土地权属登记，应由土地权利人向土地所在地的市、县（市）级国土资源部门提出登记申请。
（一）国有土地使用权，应由使用国有土地的单位及其法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。
（二）集体土地所有权，应由乡（镇）村集体经济组织及其法定代表人申请登记。未成立集体经济组织的，可由乡（镇）人民政府、村民委员会（村民组）及其法定代表人申请登记。
（三）集体土地建设用地使用权，应由使用集体土地的单位及其法定代表人或个人申请登记。
（四）以土地使用权作为投资或者联营条件与外商举办合资、合作企业的，应由合资、合作企业或者中方合作者申请登记。
（五）外商独资企业的用地，应由该企业申请登记。
（六）公共设施和市政公用设施用地，由其经营管理部门申请登记。
（七）政府收回、收购、征用储备的土地，应由土地储备机构申请登记。
第八条 两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当共同申请登记；有约定分摊面积的，应分别进行申请登记。
跨县级行政区域的建设用地，由上一级国土资源部门统一登记。
第九条 土地登记申请人不能亲自申请登记的，可以出具委托书委托他人代理。国外申请人委托他人代理的，应当按国家规定办理登记或者认证。
第十条 单位土地申请土地登记，应当提交下列文件资料：
（一）土地登记申请书；
（二）单位机构代码证（企业单位另提交营业执照）；
（三）法人职务证明及身份证复印件；
（四）土地权属来源证明；
（五）《国有土地使用权出让合同》、出让金和契税缴纳凭证。
第十一条 个人住宅用地申请土地登记，应当提交下列文件资料：
（一）土地登记申请书；
（二）户主身份证明或身份证复印件；
（三）土地权属来源证明；
（四）房屋所有权证或有关证明。
第十二条 有下列情形之一的，土地登记申请单位和申请人应当持有关批准文件或证明材料向所在地国土资源部门申请土地变更登记：
（一）因集体土地被征用引起土地权属变更的；
（二）以划拨、出让、租赁、作价（出资）、入股等方式引起土地权属变更的；
（三）因机构调整、企业兼并、改制等原因引起土地权属变更的；
（四）以赠与、继承、买卖、分割、拆迁、转让等方式处分地上建筑物及附着物而引起土地权属变更的；
（五）因抵押或处分抵押财产而引起土地权属变更的；
（六）依据当地住房制度改革进行房改、向单位职工出售公有住房和已购公有住房进入市场交易引起土地权属变更的；
（七）农村村民“农转非”，集体土地依法转为国有，继续由原单位使用的；
（八）因土地权利人的名称、通信地址、土地用途、土地使用年限发生变化，引起土地变更的；
（九）因其他原因引起土地权属变更的。
第十三条 单位土地申请转让变更登记，应当提交下列文件资料：
（一）双方签订的土地转让合同书；
（二）被转让土地权属来源证明；
（三）被转让土地及地上建筑物评估报告书；
（四）双方单位机构代码证（企业单位另提交营业执照）
（五）法人职务证明及身份证复印件；
（六）缴纳的相关税费发票。
第十四条 个人住宅用地申请转让变更登记，应当提交下列文件资料：
（一）双方签订的土地转让合同书；
（二）被转让土地权属来源证明；
（三）被转让土地及地上建筑物评估报告书；
（四）双方户主身份证明及身份证复印件；
（五）缴纳的相关税费发票。
第十五条 因借贷资金需抵押土地使用权的，抵押双方当事人应当自抵押合同签订之日起三十日内，持《国有土地使用证》、贷（借）款合同、土地使用权抵押合同，向所在地国土资源部门申请土地使用权抵押登记。
以土地使用权抵押贷款，仅限于国家批准的金融机构。
第十六条 有下列情形之一的，土地权利人应当自土地权属终止之日起三十日内，持有关证明文件向所在地国土资源部门申请注销登记：
（一）国有土地使用权出让或租赁期满不再续用的；
（二）依法收回国有土地使用权的；
（三）因不可抗力造成土地灭失的；
（四）国有土地使用权出租、抵押合同终止的；
（五）其他原因致使土地权属终止的。
第十七条 土地登记申请人应当按国家有关规定缴纳土地登记费。
第三章 审核登记
第十八条 国土资源部门接到申请人土地登记申请后，应对申请人提交的有关文件资料进行审查。凡符合规定条件的，应予以受理，并对受理登记的宗地进行地籍调查，对土地权属、面积、等级、用途等逐项审核。
第十九条 有下列情形之一的，国土资源部门不予受理土地登记，应于接到申请书之日起十日内通知申请人并将有关资料退回：
（一）申请登记的土地不在本行政区域内的；
（二）土地登记申请人没有合法身份证明的；
（三）不能提供合法土地权属来源或权属证明的；
（四）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让规定年限的；
（五）未经批准改变土地用途的；
（六）未按规定提供登记文件资料的；
（七）法律法规规定不予进行土地登记的其他情形。
第二十条 有下列情形之一的，国土资源部门应暂缓登记，并于接到申请之日起十日内通知申请人并将有关资料退回：
（一）非法转让、非法占用或存在其他土地违法行为，尚未依法处理或正在处理中的；
（二）有土地权属纠纷或争议，尚未处理或正在处理中的；
（三）人民法院依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利变更、转移的；
（四）在企业改制中，未按规定程序和批准权限依法进行土地资产处置的；
（五）出让土地未交齐土地出让金、租赁土地未交齐土地租赁费的；
（六）其他应当暂缓登记的情形。
前款规定暂缓登记的情形消除后，国土资源部门应当按照本办法规定予以核准登记。
第二十一条 土地使用权抵押登记时，出让土地的抵押贷款额不得高于评估地价的70%。
第二十二条 国土资源部门受理土地登记申请后，应当进行地籍调查，组织土地登记申请人及相邻宗地指界人约定时间现场指界，并在地籍调查表上签字盖章。无正当理由缺席、拒不指界或指界后拒不签字盖章的，按下列规定处理：
（一）如一方缺席指界的，以另一方所指界线确定；
（二）如一方拒不指界或拒不签字盖章的，以另一方所指宗地界线及有关资料确定；
（三）国土资源部门将指界结果通知缺席或违约指界当事人，当事人如对指界结果有异议，必须在十五日内向国土资源部门提出重新划界申请，并承担重新定界的全部费用。逾期不申请的，指界结果自动生效，国土资源部门予以确权登记。
第二十三条 国土资源部门应根据地籍调查、权属审核等情况填写土地登记审批表。
土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。
第二十四条 土地登记申请经调查审核，凡权属合法、界址清楚、面积准确的，准予登记。
第四章 土地登记中的问题处理
第二十五条 平房土地登记中的问题处理。
（一）市区老居民住宅用地、个人买集体土地建住宅并取得了合法用地手续、政府因开街和建公共设施等拆迁安置的住户。提交有关材料，发放划拨《国有土地使用证》。
（二）2002年6月底以前，个人私自买城乡结合部的集体土地建住宅并已建造了建筑物，形成了事实违法用地。按照《河南省实施〈土地管理法〉办法》第六十三条规定，处以每平方米10~15元的罚款，补办用地手续，提交有关材料，缴纳契税和土地登记费，发放划拨《国有土地使用证》。
（三）个人住宅用地转让。如果是出让的住宅用地，双方签订转让合同书，缴纳契税及登记费，办理变更登记手续，发放出让《国有土地使用证》。；如果是划拨的住宅用地，按照周口市市区基准地价标准，补交宗地地价总额40％的出让金，按照有关规定缴纳税费，办理变更登记手续，发放出让《国有土地使用证》。
（四）工厂企业和房地产开发商征用的划拨土地划给个人建住宅，按转让土地办理。
第二十六条 楼房土地分割登记中的问题处理。
（一）房改房、商品房、经济适用住房等楼房用地，如果是出让的国有土地，分割登记时仍登记为出让国有土地。如果是划拨的国有土地，分割登记时仍登记为划拨国有土地，该住房用地转让时，补交土地出让金。
（二）房改房、商品房、经济适用住房等楼房用地，未办理初始土地登记的，要同时办理土地初始登记和住房用地分割登记，并根据登记情况，分别发放《国有土地使用证》。
（三）房改房、商品房、经济适用住房等楼房占地权属来源资料不清，但界址清楚、权属无争议，由其主管部门或上级机关以正式文件出具土地使用情况说明后，同时办理土地初始登记和住房用地分割登记。
（四）已进行初始土地登记但原土地权利人灭失的，由业主委员会或者业主推荐的代表，代表现权利人向当地国土资源管理部门申请登记，按照不同的房屋权利取得方式办理住房用地分割登记。
（五）国有土地使用权抵押，待抵押解除后，再办理住房用地登记。
第二十七条 房改房、商品房、经济适用住房等楼房住户土地面积分摊方法。
（一）对于具有明显权属界线的住宅小区或住宅用地，可以按照住宅小区或住宅用地形成的封闭界线，设立公用宗地进行面积分摊，计算公式为:分摊面积=(宗地面积÷建筑总面积)×户建筑面积。
（二）对于没有明确权属界线的开放式住宅小区或住宅用地，可以按单体建筑物设宗(即按幢设宗)，宗地面积为楼房基座占地外延1-1.5米后所形成的面积，计算公式为：分摊面积=(宗地面积÷建筑总面积) ×户建筑面积。外延1-1.5米是为了保护房屋的基础、地面散水和必需的房屋滴水空间。
（三）对于房屋占地面积以外的公用部分，可视不同情况，采取只造册，不登记，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有的方式，或者根据原土地权利人的书面意见，不改变原有土地权利状态的方式进行处理。
（四）对于计入住房建筑面积的地下室面积等住房以外的建筑面积应参与土地面积的分摊，未计入的除外。
（五）对于楼房底层分户单独使用的独立小院，因情况复杂，不计入土地面积进行分摊。确实需要明确的，城镇住房权利人应出具原土地权利人同意、符合城市规划要求以及物业管理部门的书面意见，对于商品房应出具售房合同的有关约定后，方可将院落占用的土地面积计入城镇住房产权人使用的土地面积，并作为独立使用面积列入登记资料和土地权属证书中。
第二十八条 城镇集体土地联建住宅楼应具备以下条件
（一）必须符合城市规划；
（二）必须是集体经济组织内的住户；
（三）被联建的户必须有集体土地使用证；
（四）联建成的楼房，土地分割证和房屋所有权证只能发给参加联建的户；
（五）联建户取得的集体土地使用权和房屋所有权不得买卖、转让和抵押贷款。
第二十九条 不符合联建条件的，有关部门不得办理以下手续：
（一）规划部门不得办理规划手续；
（二）国土资源部门不得颁发集体土地分割证；
（三）房地产管理部门不得颁发集体土地房屋所有权证。
第五章 土地证书或土地登记资料
第三十条 土地证书是土地权属的法律凭证，必须使用国家统一印制的证书，由土地权利人持有，任何单位和个人不得扣押、借用、没收、非法注销土地证书。
第三十一条 土地证书应妥善保管，凡有丢失、损坏的，须及时申请补办。申请补办前应在国土资源部门指定的当地主要媒体上进行公告，三十日内无异议的，国土资源部门注销原土地证书，重新颁发。
第三十二条 土地登记文件资料可以按照有关规定公开查阅，未经允许不得向第三者提供或公布。
第三十三条 土地权利人应当按照国土资源部门规定的期限办理土地证书查验手续。
第六章 附则
第三十四条 土地权利人未按本办法规定办理土地权属登记的，国土资源部门责令其补办；逾期不补办的，按土地管理有关规定给予处罚。
第三十五条 涂改、伪造、倒卖、非法印制土地证书的，按照《河南省实施〈土地管理法〉办法》第六十五条第二、三款，没收违法所得和非法印制的土地证书，并处五千元罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定等行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十七条 土地登记后发现土地权属错登、漏登的，应当及时更正。因登记申请人过错造成的，应由申请人承担相应责任；因登记机关原因给土地权利人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
第三十八条 国土资源部门的工作人员在土地登记受理、审核过程中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 本办法由周口市国土资源局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。




关于逾期付款违约金等计算时限的法律思考


湖北省宜昌市中级人民法院 何 云



在审判实践中，对逾期付款违约金、利息和迟延履行金的计算方法主要有四种：一是计算到起诉之日；二是计算到裁判生效之日；三是计算到裁判文书中指定的履行期限；四是计算到实际给付之日。这几种计算方法的主要特点是：对行为阶段不加区分地用违约金或利息等一种责任方式计算到某一期限。
上述各种方法均有一定道理，但又存在一定理论和实践缺憾。笔者以为，在不同的责任阶段应采用不同的责任方式：违约金应计算到裁判确定之日；利息计算至裁判文书指定的履行期内的实际给付之日；迟延履行金计算至实际给付之日。以某买卖合同为例，判决中对违约金、银行利息和迟延履行金的严谨表述应分别为：⒈甲商场向乙公司支付电器款×××万元；⒉甲商场按日千分之×向乙公司承担从××××年×月×日至本判决确定（终审裁判可用“生效”）之日期限内的违约金×万元；⒊上列一、二项之款，限甲商场于接到本判决书之次日起１５日内履行完毕，并从本判决确定之次日起按日万分之二点一的利率承担至履行期内的实际给付日的银行利息。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条加倍付息之规定办理。

现对该种计算和表述方法的合理性作一具体分析，并兼议其它计算方法的不足如下：

一、有利于公平界定义务人的法律责任

研究义务人承担的责任，须依照法律规定或合同约定对给付义务发生到终止各个阶段或时段的事实状态进行具体分析，以公平界定义务人承担的法律责任。

从合同确定的履行日经过诉讼直至义务人实际给付，其间有一个相当长的过程，并表现为三个不同的责任阶段：一是从合同履行日到裁判确定日，承担的是违约责任，责任方式是违约金，责任幅度是合同约定的千分之几的违约金比例或法定的日万分之二点一；二是从裁判确定之次日到法律文书指定的履行期满日，承担的是赔偿责任，责任方式是银行逾期还款的利息，责任幅度为日万分之二点一；三是从法律文书指定的履行期满之次日至实际给付日，承担的是迟延责任，责任方式是迟延履行金，责任幅度是民诉法规定的加倍罚息，即日万分之四点二。后两个不同责任的时限计算，均应以实际给付日为终点。如某二审判决书指定义务人于接到本判决书之次日起三十日内履行完毕，若义务人于第十日就给付完毕，则银行利息只能计至第十日。

上述分析表明，确定义务人的违约等责任应分清履行阶段，对其在不同阶段中的行为，分别确定不同的责任性质、方式和幅度。

当前，有相当一部分的裁判文书，不分阶段地采用一种责任形式把违约金等计算至裁判文书指定的履行期日或实际给付日，这既不符合法律规定，也构成了对义务人承担责任的不公平。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判确定之日，义务人在法律文书指定期限内未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。由于该赔偿利息的利率一般低于合同违约金比例，又略高于一般正常利息，这对权利人和义务人来讲，都是公平的。

二、有利于维护权利人的合法权益

违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的资金损失——利息就客观存在，也因未收回资金而无法进行其他经营活动，影响预期利益的实现。由于案件从起诉到判决，从一审到二审甚至再审，时间间隔相当长，有的甚至长达几年，如果不把审理期间的违约金和实际给付期间的利息损失分别计算进去，权利方的客观损失和预期利益损失就难以补偿和实现，这对无过错方无疑是极不公平的。

当前，有些裁判文书忽视权利人的损失是从合同履行日一直延续到义务人实际给付日止这一资金运行的实际状况，如前述第一种方法只把违约金计至起诉之日止；或者不考虑裁判确定或生效之日至法律文书指定履行期日这一阶段的银行利息。这样做显然损害了权利人的实际利益。

有学者为把违约金计算至起诉之日作如下辩解：作为原告的当事人在起诉时，把违约金数额只计算到起诉之日，本着不诉不理的原则，法院当然只能根据其诉讼请求来确定违约金的止算期限。笔者认为，对这个问题应具体分析。因为在现实中，原告对违约金计算至起诉时的原因是复杂多样的，但多数或主要是为了明确诉讼标的额。由于原告无法确定案件审结的具体时间，也无法断定判决生效后何时能实际履行，其对违约金的计算当然只能算至起诉之日。当然，也存在原告人权利意识不强或主观上疏忽的情况；有的则是寄希望法院能在短期内审结并迅速执行而不过分计较。但不管是哪种情况，只要不是以调解方式结案，或者当事人没有明确表示放弃审理期间违约金追究的，就应当予以计算，不能片面认为原告方已放弃了权利。笔者注意到，最高人民法院１９８８年５月４日作出的（１９８７）法经上字第５号民事判决书，就是一份把违约金计算至判决确定之日的民事判决。该判决第四项确定当事人“按原判决增付给对方上诉期间（自１９８７年２月１６日起至１９８８年５月４日止计４４４天）延期付款的滞纳金”。这一做法值得称道。

也有学者主张对裁判确定或生效之日至文书指定履行期日这一时段的银行利息不予考虑，其理由根据是：这是法律确认或法官行使自由裁量权给予义务人的履行宽限期。笔者认为这种观点欠妥。首先，给义务人履行的宽限期，应只限于时间上的权利，而不能延伸到资金利益上。其次，资金损失是客观存在的，不由义务人承担，就归权利人承担，而将责任分配给无过错的权利方是不合理的。再次，现行合同法未再沿用原经济合同法第三十二条有关宽限期的提法，失去了法律基础。最后，当前许多裁判文书中的宽限期超过了十日，有的长达数月。如最高人民法院（１９９５）经终字第８３号民事判决书，则确定了“于本判决送达之日起六个月内付清”的履行期。由于送达时间具有不确定性，这里的六个月实际上可能远远超过六个月。如此过长的时间而不计算银行利息，则会加重权利人的利息损失。因此，该号文书明确判决义务人“支付４５０万元本金从１９９４年９月起至给付之日的利息和加息”。避免了不合理因素。

三、有利于准确计算违约金的数额

违约金的数额确定之后，义务人不即日给付或不在指定期间内履行，该数额则成为计算银行利息和迟延履行金的基数。故违约金应在裁判作出时明确具体数额，而不是在裁判中抽象地告知计算方法或公式。对违约金计算至裁判确定之日，而不采用前述的第二种方法计算到裁决生效之日，也是为了保证数额计算上的准确性、明确性。

由于裁判确定之日是不变之日，即法律文书署明的具体日期，是明确无误、确定不变的时间概念。以此为时限，可以准确无误地计算出违约金的具体数额，确定义务人的违约责任，而判决生效之日会因审级不同而确定性不明。就二审裁判和最高人民法院的文书而言，裁判确定之日与裁判生效之日是同一的，二者在时间概念上只是表述方式的不同而已，但就一审裁判文书来讲，二者则存在很大的时间差。可以说，一审裁判的生效时间，是一种动态的、可变的、不确定的时间概念。因为一审民事判决的生效时间，上诉的案件生效日取决于二审裁判，不上诉的案件则取决于上诉期满。而上诉期满的实际时限并非文书确定的１５日，且１５日又需以裁判文书送达之次日起计，送达之日又须依最后一方收到文书的当事人签收为准。遇到集团诉讼案件送达或公告送达的，计算则更为麻烦，生效时间更不具体。以致在裁判确定或制作法律文书时，对实际生效时间无法确定。故以此来计算违约金数额是无法具体明确的。二审裁判文书的生效时间虽然明确，但若二审是维持原判的，那么违约金计算的时间还得回转到一审判决有抽象计算公式上去，这样做，不仅计算复杂，还易漏计二审期间的违约金。所以说，把判决生效之日作为计算违约金时限的方法是不可取的。

由于违约金计算至判决确定之日，履行期内的银行利息和履行期外的迟延金都计算到实际给付之日，保证了计算时间的起止分明，计算比例和幅度一清二楚，使义务人承担的责任数额明确具体，避免在履行时可能发生的计算争议，便于案件的履行和执行。

四、有利于敦促义务人自觉履行裁判义务

裁判确定之次日后的利息计算至实际给付之日，由于这时银行利息是比照逾期付款的银行最高利率确定的，具有一定的处罚性质，其责任幅度高于银行的正常贷款利息，客观上起到了敦促债务人早日履行裁判义务的作用。如果只计算到裁判确定或生效之日，而生效后的履行期里不产生任何经济责任，相反还能占到便宜，那么利益会驱使债务人想方设法地故意拖延给付义务，直至期满的最后一日，使裁判得不到及时有效的执行。同样，如果利息在履行期内不计至实际给付之日，而是算至裁判文书指定履行期的最后一日，这除了对义务人不公平，同样会影响其履行的积极性和主动性。因为利息已计至最后一日，早还也不能减轻责任，哪还有及时履行的经济价值和动力呢？有学者认为，此时义务人若不履行，则可能承担民诉法第二百三十二条所规定的加倍支付延迟期间的债务利息的责任。笔者觉得这一观点同样混淆了前述不同阶段中的责任性质，因为民诉法第二百三十二条只适用于逾期不履行，而不能针对履行期内的拖延行为。