湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发市城区国有建设用地使用权出让管理办法的通知

潭政办发〔2010〕34号


雨湖区、岳塘区人民政府，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位：
《市城区国有建设用地使用权出让管理办法》已经2010年7月14日市人民政府第46次常务会议通过，现予印发，请认真遵照执行。


二○一○年九月十三日


市城区国有建设用地使用权出让管理办法

为进一步规范市城区国有建设用地使用权出让行为，维护土地市场的公开、公平、公正，加快推进“两型社会”建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）等法律法规和政策规定，结合实际，制定本办法。
第一条 湘潭高新区和九华、昭山示范区（以下统称园区）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性国有建设用地使用权出让，由园区国有建设用地使用权出让协调决策委员会确定土地上市底价，报市国有建设用地使用权出让协调决策委员会审核（在15个工作日内完成审核﹚，通过市国土资源交易平台实行网上招拍挂。
土地上市交易后形成的土地价款统一进入市财政专户，市财政局在5个工作日内全额予以返还。
园区的国有建设用地由园区负责土地报批、征地拆迁、多通一平等前期工作，实现净地上市出让。
第二条 根据国家土地管理政策，城市基础设施工程建设投资，由各融资平台以国有建设用地使用权或政府土地收益作保障进行融资，不实行土地实物回报的方式，也不实行土地升值分成的方式。
工程建设用地红线范围的征地拆迁投入，原则上由工程建设项目的投资者投入。市人民政府除偿还征地拆迁本金外，根据占用资金时间，按照中国人民银行规定本市信用社同期贷款利率计付利息，最高不超过15%。
各项目的保障用地指标数额由市人民政府统筹配置，由市城乡规划局根据城市规划，采用块状或网状的方式制定划定方案，并提出该地块的规划技术指标，报市人民政府批准。
第三条 鼓励投资商和社会资金投入储备用地、保障用地的前期开发（土地报批、征地拆迁、“多通一平”等）。市人民政府除根据占用投资商资金时间情况，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息外，统筹安排成熟保障用地和政府土地收益作为投资回报。
（一）储备用地、保障用地上市的溢价部分政府与投资商实行分段按比例分成。其中，溢价在50%以内的按4:6分成，溢价在51%至100%的按5:5分成，溢价在100%以上的按6:4分成。
（二）储备用地、保障用地成本主要由前期论证费、土地报批税费、征地拆迁补偿、“多通一平”费用等组成。
储备用地、保障用地的成本须按相关政策规定编制预算，并经审核认定。前期论证、土地报批税费、集体土地征收及房屋拆迁补偿预算由市国土资源局审核认定；国有土地房屋拆迁补偿预算由市房产局审核认定；“多通一平”等工程费预算由市住房和城乡建设局审核认定。如有争议，由市财政局会同市审计局审核认定。
储备用地、保障用地的成本预算经审核认定后方可实施，未经审核认定预算或超出认定额的部分，不得列入成本。
（三）储备用地、保障用地上市底价，由市国土资源局根据地块的前期论证、报批税费、征地拆迁补偿、“多通一平”费用等成本总额和政府土地收益，结合地块的地价评估报告、规划技术指标和周边招拍挂成交价格拟定，报市人民政府批准确定。
政府土地收益主要由土地出让金和土地溢价组成。土地出让金的确定以投资保障地块的评估地价结合周边实际成交地价为基数，乘上如下用途系数：工业30%、住宅38%、商居和商业40%。
（四）投资商参与上市地块公开招拍挂竞买的，经市国土资源局认定的投资额可作保证金。竞得上市地块的，其认定的投资和溢价分成，可冲抵应付的土地价款。投资商不参与竞买或未竞得上市地块的，市人民政府从上市地块的土地价款中优先偿还本息并按比例兑现溢价分成。
保证金手续的办理程序，由投资商申请，市国土资源局审查，市财政局审核，报分管国土资源工作的副市长批准。市财政局在5个工作日内完成向保证金账户的支付手续。
冲抵土地价款、偿还本息、溢价分成手续的办理程序，由投资商申请，市国土资源局审查，市财政局审核，报市人民政府批准。
（五）储备用地、保障用地归口市国土资源储备中心统一管理。土地报批和前期开发等费用由各融资平台负责筹集，以土地作抵押所融资金优先保证该项目开支。其房屋拆迁和征收土地按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》（省政府令第157号）、《湖南省人民政府关于〈湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的批复》（湘政函〔2010〕101号）和《湘潭市人民政府办公室关于进一步规范湘潭市城区征地拆迁工作的通知》（潭政办发〔2009〕82号）等文件的相关规定执行。
（六）储备用地、保障用地上市后土地价款全部进入市财政专户，形成的政府土地收益除政策性上缴和提留外，其余部分市财政局在5个工作日内返回各融资平台。
（七）各融资平台、项目公司等未经过招拍挂获得的融资土地，仍然是一级市场土地。供给土地的实际使用者时，必须实行招拍挂出让。
第四条 未经市人民政府批准，划拨土地使用权和地上建筑物不得转让。经批准后转让划拨土地使用权和地上建筑物的，须在市国土资源交易平台实行招拍挂。未经批准或通过其他方式擅自处置的，市国土资源、房产部门不予办理土地、房产权证过户登记。划拨土地使用权和地上建筑物的出租、抵押，按照国家和省人民政府的相关规定执行。
第五条 严禁擅自改变工业用地用途从事商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发。土地使用者凡请求改变土地用途或调整容积率30%以上的，由市城乡规划局受理并提出方案报市人民政府批准后，市国土资源局根据该土地使用条件，实行招拍挂出让，重新签订国有建设用地使用权出让合同。
凡未依法获得国有建设用地使用权、擅自提高容积率、改变土地用途的，市城乡规划、国土资源部门要依法查处，同时，市住房和城乡建设局不予办理报建手续，市房产局不予办理房屋预售许可证，不核发房产证，市国土资源局不核发土地使用证。
第六条 凡以优惠价格取得的工业用地，如土地使用者改变土地用途，市国土资源局要以原优惠价收回土地，并按新用途和使用条件实行招拍挂出让。
第七条 擅自将集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由市国土资源局依法责令其限期改正，没收违法所得，并处罚款。
第八条 凡发生土地违法案件造成严重后果，对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处等行为的，有关职能部门应严格按照监察部等3部委联合下发的《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）的规定实行责任追究，并与年度绩效考核和新增建设用地计划指标分配挂钩。
第九条 按照尊重历史、实事求是、依法处理、规范管理的原则处理遗留问题。截至2010年2月底，凡项目公司、园区和融资平台与投资方或预购土地者签订了相关合同，按合同履约的，原则上确认为遗留问题，分别按下列情况处理：
（一）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与投资方签订了投资工程建设合同，已经完成工程建设前期工作并实施，工程保证金已到位的，投资方必须经招拍挂出让方式获得回报土地。
（二）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与投资方签订了投资工程建设合同，工程建设尚未启动的，其合同可依法予以解除。
（三）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与预购土地者签订了土地预购合同并已付款的，按照实际到位金额除以约定土地单价所得面积兑现。预购土地者必须经招拍挂出让方式获得土地。预购土地者在此之前未付款的，其合同可依法予以解除。
（四）2010年2月底前，市人民政府与项目公司、园区和融资平台办理了协议出让手续的土地，仍然属于一级市场的土地，该土地不能转让。土地出让给实际使用者时，须由市国土资源局实行招拍挂方式出让。
开发商依法取得土地后，必须在2年内开发建设；逾出让协议约定动工开发期限2年，没有投资开发建设，致使土地闲置的，由市国土资源局依法予以收回或处置。
（五）2010年2月底前，实际土地使用者已登记发证的，予以认可；已明确实际土地使用者但未登记发证的，应按现时地价评估，经市国有建设用地使用权出让协调决策委员会审批，实行公示协议出让。
“实际土地使用者”是指经项目公司、园区和融资平台集体研究并按程序审批，与项目公司、园区和融资平台签订购地合同，并按合同约定付清了购地款的法人或自然人，且预购的土地已依法获得批准。
（六）处理遗留问题须提供的依据。本办法施行后30日内，各项目公司、园区和融资平台必须将与投资方或预购土地者签订的合同、收款凭证、工程投资结算书或工程验收审计报告等资料提交市国土资源局。由市国土资源局提出处理方案，报市人民政府批准后执行。
第十条 各相关部门和单位要各司其职，协调配合，自觉履行各自职能范围的审批和监管职责，切实提高行政效能。
第十一条 各相关部门和单位工作人员违反本办法玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由监察或司法部门依纪依法追究责任。
第十二条 本办法自公布之日起30日后施行。


专业化建设，是全国法院队伍建设工作会议工作报告强调的加强“三化”建设中的第二项，核心是指提升司法能力。三者之中，专业化是基础。
基础不牢，地动山摇。这句俗语同样适用于法官职业。令法官们头疼的涉法涉诉信访案件，的确有个别当事人或不懂，或有心，或利用当前社会的形势，乃至是某些领导人的心态，让法官在当事人的信访面前虽有言以对，却无所适从。但身为法官，是否反思过，出现信访，真的没有一点法官自身能力和水平的因素存在吗？
当然，这里不是指责法官，不是说一旦当事人信访就意味着法官有过错，更不赞同信访就可以违背法律程序解决问题。毕竟，只要是处于办案一线的法官，谁敢说所办案件从未信访，又怎敢保证下一个信访人不是自己所办案件的当事人呢？只是想以此为鉴，增强法官提升司法能力和水平的紧迫意识。
从会议要求看，提升法官司法能力和水平的着眼点在于培训教育。“非学无以广才”。关于学习的重要性，对已经成长为一名合格法官的成年人而言，无需再做过多的教导，大家心底几乎无人不明白。问题在于，我们有无这样的环境和氛围、硬件和软件，法官个人内心有无此真正的追求。
如果说法院组织的教育培训是外在的，是对法官提升司法能力和水平的督促和推动；法官的自我教育培训则是内在的，是自觉的，更是根本和长远的。所以，会议固然强调了很多形式的、包含很多内容的教育培训，虽必不可少，但，我们更倾向于自我教育培训。
“吾日三省吾身”。一名法官在自己的职业生涯中，会办理许多不同类型的案件，会遇到许多不同类型的当事人、参与人。在中国，不但会因为案件不同适用不同的法律和条文，还会遇到即便案件性质相同，或许还适用同一法律条文，但因为案外因素的不同，要有不同的处理方法和技巧。这些不同，自然不是能够从书本上学来的，也不是别的法官手把手教来的，只有靠自己的“悟”。也许，“法律的生命在于经验，而不在于逻辑”，与此有相通之处。
不过，我们同样需要反思我们的环境和氛围。说真的，在目前这样的社会环境里，如果让法官也和普通民众一样，满目满身的所见所感，法律规定一个样，实际操作一个样；学习的法官和不学习的法官一个样；能力强、水平高的法官和其他法官一个样，甚至还没有那些把心思用到其他地方的法官“混”的好，外部推动只能流于形式，自我学习只能限于空谈。
现代社会是信息社会。当有些法院不准法官上网，有些法官不会在网上搜索法官二字，有些法官不知怎么发送邮件，不知博客等等为何物时，岂不是落后于时代的表现，缺乏教育培训的表现。所以，我们的教育培训，不仅仅囿于法律知识的学习，还要跟上时代的步伐。
日常生活中，我们夸一个人在某方面水平高、能力强，顺口会说，人家可是专业的。但愿，老百姓会说，法官的话你还不信，人家可是专业的。

作者：刘振厚 电话：0376—6362288
地址：河南省信阳市平桥区法院 邮编：464100